[부동산 투자] 코로나 시대의 창고 투자

안정적인 임대수익, 낮은 유지비로 주목
주거용이나 상가보다 대규모 투자 필요해

요즘 거리를 지나다 보면 주문받은 물품을 배달하기 위해 길에 잠시 세워져 있는 차들을 자주 본다. 보통 아마존이나 UPS에 소속된 차량이지만, 렌터카 회사 등의 차량에서 아마존 마크가 찍힌 상자들을 내리는 것도 자주 본다. 주문이 워낙 많아지니 자체 해결이 안 되어 렌터카로 딜리버리하나 하고 짐작한다.

이미 몇 년 전부터 소비자들의 구매 방법이 변화하면서 상업용 부동산 시장에서 창고 건물의 수요가 늘어 값이 올라가는 중이었는데코로나19 사태 발생 이후에 창고건물의 수요가 폭등하고 있다.

그리고 도시 외곽에 있던 창고 건물들이 도시 중심으로 들어오기 시작할 것으로 보인다. 이제까지 창고 건물들은 외곽에 위치한 인더스트리얼 파크라고 불리는 큰 단지 안에 오피스, 공장, 창고 등이 복합적으로 구성되어 있었다. 창고는 투자 규모로는 주거용이나 상가보다는 큰 규모의 투자이다.

창고 건물의 형태를 보면 보통 내부에 아무 시설도 없이 대부분의 건물 내부가 오픈 구조로 되어 있는 경우가 많은데 이것을 ‘벌크(Bulk)’라고 부른다. 또는 종이 상자같이 네모반듯하게 생겨 박스 건물이라고도 부르는데 평균적으로 5만스퀘어피트 정도의 크기이다. 이런 벌크 건물의 면적에 5~25%가 사무를 볼 수 있게 오피스 시설로 되어 있고, 콘테이너 등으로 건물 내부의 물건을 쉽게 반입과 반출할 수 있는 로딩 독(Loading Dock)을 갖추고 있는 것이 쉽게 볼 수 있는 창고 건물이다.

실제로 코로나 사태 이전에도 부동산 투자에서 가장 안전한 투자 중의 하나가 창고에 대한 투자가 될 수 있었는데 창고의 임대사업은 주로 규모가 큰 사업자를 대상으로 하기 때문에 임대수익이 안정적이며 수리를 별로 할 필요가 없어 유지비도 많지 않은 편이다. 그러므로 예전에도 창고 건물의 수익은 어떤 부동산보다 명확하고 안정적이었다. 이미 수년 전부터 아마존을 비롯한 인터넷 물류사업이 도·소매업에서 차지하는 비중이 빠른 속도로 커져서 한때 사양 사업으로 생각되던 창고업이 다시 활발해져 전성기를 맞이하고 있었다.

이에 더해 이번 팬데믹 사태가 우리의 생활 습관을 완전히 변화시키며 아마존이나 월마트처럼 대기업들은 물론이고 소규모의 인터넷 물류 사업자들은 미국 전국은 물론이고 넓게는 세계를 대상으로 물품을 판매하다 보니 빠른 배송을 위하여 각 지역의 물류 창고에 물건을 쌓아두어야 하고 재고나 반송된 물품을 저장하기 위하여도 저장 창고가 많이 필요한 상태이다. 이런 이유로 현재 창고의 임대료는 계속 올라가고 공실률은 낮아지고 있으니 부동산 투자에 관심이 있다면 지금 가장 주목해야 할 것이 창고이다.

창고 건물 중에도 공장 건물은 제품을 생산하기 위한 시설이 갖추어져 있고 생산하는 제품의 종류에 따라 구조가 정해지고, 전기시설이나 용수 등의 시설이 필요한 경우가 많으며 이러한 부대시설에 따라 건물의 가치가 정해질 수 있다.

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미셸 원 / BEE부동산 부사장