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[부동산 이야기] 조닝과 도시 활성화

케런 제이 / 드림부동산 브로커
케런 제이 / 드림부동산 브로커
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[LA중앙일보] 발행 2020/10/29 부동산 10면 기사입력 2020/10/28 16:16

조닝 한번 정해지면 변경 쉽지 않아
건물 구매 전 신중·상세히 조사해야

조닝이란 도시계획이나 건축설계 등에서 공간을 사용 용도와 법적 규제에 따라 기능별로 나누어 배치하는 일이다. 부동산을 구매할 때 여러 가지를 살펴보겠지만 조닝을 확인하는 것 역시 매우 중요한 사항이다. 상용건물을 구매하면서 조닝을 확인하지 않고 구매하여 차후 헐고 새 상용건물을 지으려 했을 때 조닝에 부합되지 않아 건축국으로부터 주택만 지을 수 있는 조닝임을 뒤늦게 알게 되어 낭패를 겪은 경우도 본다. 따라서 한번 정해진 조닝은 쉽게 변경이 어렵기 때문에 신중한 검토를 한 후 결정해야 한다.

모든 땅에는 토지용도 규정 즉 조닝이 있다. 가주에서는 시나 카운티별로 도시개발국이 해당 도시의 장기적인 종합계획을 세워 조닝을 시행하고 있다. 도시개발국에서 조닝을 설정하는 기준으로 고려하는 사항은 인구밀도, 건물 밀집도, 교통난, 교통 시스템, 소음, 녹지 공간, 안전, 지진과 산불 등의 위험과 자연 보호 등이다. 도시개발국이 종합 개발계획을 설정하면 주민들의 공청회를 개최하여 의견을 참조하고, 정보를 취합하며, 관련 기관과 개발업자들의 의견을 반영하여 시행을 추진한다. 이때 공청회는 최소한 한 번 이상 실시한다. 일단 종합개발 계획이 채택되면 이에 따른 새로운 조닝과관련 법규를 채택한다. 종합 개발계획이 수정될 수도 있으며, 이럴 경우에는 또 다른 공청회를 실시하고 부동산 소유자에게 영향을 줄 수 있는 사항을 통지해야 한다.

조닝을 정하는 이유는 주민들의 삶의 질을 높이고 경제와 산업 발전을 도모하기 위한 것이다. 한 지역을 특성별로 건축 내용과 용도를 지정함으로써 난개발을 막고 전체 지역과 주민들의 발전을 꾀하기 위한 것이다. 따라서 건축물의 크기, 높이, 사용 목적 등을 제한함으로써 주거환경의 안전, 안락, 교통량의 제한, 인구밀도 등을 통제하는데 그 목적이 있다. 조닝법은 시간이 흐르고, 환경이 변화되고, 경제구조 변화 등의 여러 요인으로 인하여 도시가 요구하는 상황에 따라 진화한다. 오래된 도심 내에는 조닝법 개정 이전에 건축된 오래된 건물들이 있다. 이러한 빌딩들은 현재의 조닝법에는 맞지 않지만, 전례 차원의 그랜드파더 조항(Grandfather Clause)의 불소급의 원칙에 따라 당장은 무관하지만, 재건축을 하려면 현재의 조닝법을 준수해야 한다.

전문가가 아니고서는 몇백 페이지에 달하는 조닝법을 모두 상세히 알기는 어렵다. 그러나 해당 부동산의 주소를 이용해서 시청에서 제공하는 조닝맵을 통해서 조닝을 살펴볼 수 있다. 해당 부동산의 조닝을 살펴보기 위해서는 조닝부호를 먼저 알아야 한다. 조닝법은 그 나열이 일반적으로 농경지(A, Agriculture), 주거지(R, Residential), 상업용지(C, Commercial), 공업용지(M, Manufacturing or Industrial)), 기타용지 등으로 구분되어 있다. R이 단독주택이냐, 인컴 주택이냐에 따라 R1, R2, R3, R4 등으로 더욱 세분되어 구분되는 것과 같이 각각의 조닝들이 이처럼 다시 더욱 세분되어 구분된다.

부동산 구매 사전에 또는 비즈니스 시작 전에 전문가와 상의하여 해당 부동산의 목적한 바가 시가 규정하는 조닝법에 부합하는지를 충분히 조사하여 진행하는 것이 중요하다.

▶문의: (626) 497-7923

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