[부동산 투자] 인컴 유닛

저금리 시대 지렛대 효과 극대화 최적기
건물 감가상각·1031 교환 등 세제 혜택

왜 이렇게 많은 사람이 부동산 투자에 지속적인 관심을 가지게 되는 걸까? 그것은 부동산을 하나 장만하면 그것이 2~4유닛이나 좀 더 규모가 큰 아파트이든 아니면 상가나, 오피스 건물이나 창고 등 어떤 종류의 부동산이라도 매달 임대수입이 생기고 특별한 변수가 생기지 않는 한, 세월이 지나면 값이 올라가 투자자의 자산이 늘어나기 때문이다. 보통 부동산에 투자했을 때 투자자가 얻을 수 있는 수익은 주거용 부동산에 투자하여 건물 등을 임대하고 받게 되는 렌트 수입과 시간이 지남에 따라 부동산의 가치가 상승함에 따라 얻어지는 수익이 있다.

그리고 시기가 맞으면 적은 돈을 투자하여 산 부동산의 가격이 급격히 올라가는 경우도 꽤 있다. 그뿐인가 부동산을 살 때 부동산 가격의 30~50%만 가지고 있어도 나머지는 은행에서 융자를 얻어 해결할 수 있다. 이것을 지렛대 효과라고 부르는데 부동산투자의 가장 큰 매력의 하나라고 생각된다. 가령 100만 달러짜리 아파트를 35만 달러 다운하고 샀는데 5년 후에 아파트 가격이 135만 달러가 되었다면 투자금액의 100% 이익이 발생한 것이다. 그러므로 경험이 많고 성공적인 투자자일수록 요즘같이 은행 이자율이 낮아 상대적으로 수익률이 높아질 때는굳이 융자할 필요가 없어도 최고의 투자수입을 내기 위해 융자를 하여 부동산을 사고 남은 돈으로 다른 부동산을 찾는 경우가 많다.

그리고 부동산 투자를 통하여 위에 언급한 기본적인 이익뿐만 아니라 여러 가지 다양한 혜택을 볼 수 있다. 그중 하나가 소유한 부동산에서 소득이 많이 발생하거나 아니면 다른 수입이 많은 전문직 고소득자들이 걱정하는 세금 문제도 부동산 투자를 통해 공제 혜택을 받을 수 있다. 우선 매달 내는 융자 페이먼트의 이자 부분이 세금 공제가 된다. 수리비는 물론이고 부동산에 관련된 여행 경비, 교육비, 유틸리티 등 모든 비용을 공제할 수 있다.

그리고 부동산 투자의 또 다른 장점이 감가상각인데 국세청은 부동산의 땅을 제외한 건물 부분을 시간이 지날수록 낡아서 가치가 떨어진다고 생각해 합법적으로 세금을 공제할 수 있게 한다. 감가상각을 한 부동산은 그만큼 세금을 적게 내게 되어 절세된 만큼 수입이 늘게 되고 그만큼 재투자의 기회가 늘게 될 것이다.

또 다른 혜택 중의 하나가 많은 사람에게 경제적 부를 안겨준 1031 교환(Exchange)이다. 모든 투자 부동산은 판매 후에 그 부동산에서 발생한 이익에 관한 세금의 납부를 지연시킬 수 있게 된다. 즉 부동산 투자를 통해 들어온 양도소득에 대한 세금연장법인데 많은 투자자가 처음 시작은 작은 주택을 사서 렌트를 주다가 몇 년 후에 이익을 보고 팔아 계속 세금납부를 유예시키며 더 큰 부동산을 사는 것을 반복하게 되어 재산증식의 속도에 가속이 붙게 된다. 특히 부동산 상승기에는 샀다가 바로 되팔아도 이익을 볼 수 있어 시세 차익을 기대하고 투자를 하는 경우가 많았다. 하지만 요즘과 같이 값이 오르는 속도가 늦거나 혹은 부동산 경기가 위축되어 저성장기일 때에는 부동산에 투자하고 가능한 오래 보유하는 것이 유리하다.

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미셸 원 / BEE부동산 부사장