[부동산 이야기] LA 역사 보존구역(HPOZ)

밀스법안에 의거 재산세 감면 혜택 부여
내부 리모델링·시설물 개량은 제약 없어

LA는 지중해성 기후 지역으로 캘리포니아주 남부에 위치한 도시이다. 가주에서 가장 인구가 많은 도시이자, 미국 전체에서는 뉴욕에 이어 두 번째로 인구가 많은 도시이다. LA에서 사는 사람들을 앤젤레노스(Angelenos)라고 부르기도 한다.

세계 영화 산업의 중심지인 할리우드가 있는 세계에서 가장 큰 엔터테인먼트 산업 도시 중 한 곳이다. 영화의 도시라는 이름에 걸맞게 각종 연극, 예술제, 시상식 등이 연중 내내 끊임없다. 이렇듯 오랜 역사를 가진 LA시에는 역사 보존구역으로 지정된 여러 지역이 있다. 역사 보존구역으로 지정이 된 동네에 역사적 특성을 보존하도록 돕고 커뮤니티의 건축 형태에 일관성이 있도록 지침이 되는 시 조례 중의 하나이다. 즉 비슷한 시기에 건축된 건물 및 건축물들이 너무 많은 시대적 변화를 통하여 역사적 특색을 잃어버리지 않고 보존하려는 것이 취지다.

앤젤리노 하이츠는 LA의 첫 번째 역사 보존구역으로 1983년에 지정됐다. 그리고 LA에는 부촌인 헹콕팍이나 윈저 빌리지를 포함하여 현재 20곳이 넘는 지역이 역사 보존구역으로 지정되었고 몇몇 지역은 지금도 계속 추진 중이다. 역사 보존구역 안에 있는 주택은 증축이나 개축을 할 때 까다로운 제한을 받을 수 있고, 콘도나 아파트를 지을 때 허가가 나오지 않는 단점이 있는 이유로 투자자들의 반대 의견도 있다. 그러므로 무차별적인 개발을 막아 쾌적한 주거환경을 만들자는 목소리와 더불어 심각한 주택난에 시달리는 LA 지역의 개발을 원하는 부동산 투자자들의 의견이 공존한다.

해당 부동산이 역사 보존구역에 속할 경우에는 재정적 혜택을 받을 자격이 생긴다. 이 지역의 건물 소유주에게 재산세 감면 혜택을 제공하는 밀스법안(The Mills Act Historical Property Contract Program)이 그것이다. 밀스법안이란 시가 주택 소유주와 합의 하에 역사 보존의 대가로 재산세를 줄여줄 수 있는 주 법령이다. 그러므로 주택 소유주는 설계 변경이나 보수를 시작하기 전에 먼저 시의 도시개발국에 밀스법에 대한 자격 여부를 알아보는 것이 좋다.

아울러 역사 보존구역은 더 많은 투자를 유치하고, 그 지역에 대해 주민들에게 자부심을 갖게 한다. 연구 결과 대부분의 역사 보존구역의 부동산값은 그렇지 않은 지역의 값보다 비교적 빠르게 증가한다고 나타났다.

역사 보존구역의 건축 가이드라인은 지역마다 차이가 있지만, 건물 내부 리모델링이나 시설물 업그레이드에 대해서는 대부분 특별한 제약이 없다. 그러나 페인팅 또는 창문 수리와 같은 간단한 외부작업은 ‘기준에 일치한 작업(Conforming Work)’이라는 승인을 도시 개발국으로부터 받아야 한다. 더 나아가서 건물의 외관을 처음 지어졌을 때와 전혀 다른 모습으로 개조 또는 확장하든지, 헐고 현대적인 스타일로 짓는 것은 거의 불가능하다. 그러므로 주택 소유주는 설계 변경이나 보수를 시작하기 전에 먼저 시의 도시개발국에 밀스법에 대한 자격 여부를 알아보는 것이 좋다.

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케런 제이 / 드림부동산 브로커