소득 대비 모기지 부담 높다면 세무감사 확률 ↑

모기지 이자 공제, 세금 공제 중 규모 가장 커
지나치게 규모 크면 소득 누락 개연성 높아

연방 당국이 주택 모기지 이자 공제에 대한 세무감사를 강화하고 있다.

연방 국세청은 이미 지난 4월 18월 마감한 2016년도 소득신고 서류 중 하나인 Form 1098을 크게 개정했다. Form 1098은 작년 한 해 동안 주택소유자가 낸 매달 모기지 상환금(이자+원금상환액+지역 정부 재산세+주택보험료) 중 이자 합계액을 알려준다. 주택소유자는 이 금액을 연방 국세청 IRS 세무보고 시 제공해 주택 모기지 이자 공제(home-mortgage interest deductions)를 받게 된다.

비교적 최근에 주택을 산 사람의 모기지 이자총액은 전체 모기지 상환금의 90% 이상을 차지하기 때문에 연간 수천달러에서 수만달러를 전체 소득에서 공제, 상당한 세금혜택이 된다. IRS의 추산에 의하면 2016-2020 회계연도에 모기지 이자공제로 인해 납세자들이 가져갈 이익은 3570억달러로, 각종 세금공제 중 규모가 가장 크다.

그러나 지난 2015년 여름 여야 합의로 통과된 고속도로 재원 마련법에 의해 2017년 4월18일 이전에 신고해야 하는 2016년도 소득부터 Form 1098을 통해 렌더가 IRS에 신고해야 하는 정보가 더욱 많아졌다. 기존에는 단순히 낸 세액만 보고하면 됐으나, 올해부터는 1월1일 기준으로 모기지 원금 잔액, 모기지를 얻은 날과 액수, 모기지 해당 주택의 주소 등의 정보가 추가로 제공된다. IRS가 이 같은 정보를 더 필요로 하는 이유는 물론 세금을 더 걷기 위한 의도라고 할 수 있다.

고속도로 재원마련을 위한 법률에 이 같은 내용이 삽입돼 있다는 점은, 가스 세금 인상을 통해서도 부족한 재원을 부당하게 모기지 이자 공제를 받은 주택소유주를 통해 추가 징수하겠다는 의지의 표현이다. 모기지 렌더는 주택소유주뿐만 아니라 IRS에도 Form 1098을 제출해야 한다. 주택소유자가 실제 낸 모기지 이자보다 더 많은 금액을 신고한다면 곧바로 적발된다. 하지만 감히 IRS를 상대로 이 같은 허위 보고를 할 배짱을 지닌 납세자는 많지 않다. IRS가 애초의 모기지 발급일과 액수 기재를 요구하는 이유는 일차적으로 주택소유자가 해당 모기지를 얻을 만큼의 소득을 올리고 있는지 알아보기 위한 것이다. 신고한 소득에 비해 지나치게 규모가 큰 모기지를 감당하고 있다면 필시 소득을 빠뜨렸을 개연성이 높으므로 세무감사 확률이 높아진다.

모기지 렌더는 의무적으로 전자신고를 해야 하고 납세자의 90% 이상이 E-File 방식을 선택하고 있으므로, 컴퓨터 데이터베이스에서 걸러내는 일은 매우 쉽다. IRS는 이 같은 양식 변경과 보고내용 추가를 통해 또 다른 의도를 내보이고 있다. 모기지 이자 공제는 그리 단순한 것이 아니지만 융자 방식에 따라 모기지 이자 공제를 받을 수 없는 금액이 상당히 많은데, 상세한 정보수집을 통해 부당한 공제를 모두 걸러낼 수 있게 됐다.

세법에 의하면 모기지 소득 공제 대상 모기지 중 주택취득을 위한 모기지(Acquisition debt)는 100만달러를 한도로 한다. IRS 세법 해설(Publication 936)에 따르면, 이 모기지는 ‘주택 구매와 건설, 근본적인 시설증강(buy, build or substantially improve)’에 해당해야 한다. 흔히 재융자로 불리는, 주택취득을 위한 모기지 외의 사유로 얻은 융자(Home equity debt)는 한도가 10만달러에 불과하다. 그러나 상당수의 주택소유자는 취득 모기지와 재융자로 인한 모기지 이자를 한도 없이 공제하고 있다.

예를 들어 버지니아 센터빌에 거주하는 김모씨는 작년에 혼자서 세금 보고를 하면서 매우 위험한 공제를 시도했다. 그는 13년 전 50만달러의 융자를 얻어 주택을 구매했는데, 융자 잔액이 30만달러 남았다. 주택 시세가 70만달러로 올라 50만달러를 재융자하고 30만달러 남은 기존 융자를 청산했는데, 기존 융자를 갚고 남은 20만불을 자녀 학자금 융자와 크레딧 카드 부채 청산, 새 차와 새 가구를 사는데 사용했다. 이런 상황에서 주택취득을 위한 융자는 30만달러, 재융자 모기지 이자 공제 한도액 10만달러를 합치더라도 40만달러에 대한 모기지 이자공제만 할 수 있지만, 김씨는 50만불 전체 융자에 대한 이자 공제를 했다. 만약 이 같은 내용으로 올해도 세금보고를 한다면 10만달러에 대한 이자 공제를 부당하게 하는 것이고, 곧바로 적발될 수 있다.

전문가들은 세금환급은 신고 후 수주 내에 납세자의 신고서류가 진실한 것으로 추정해 세금환급을 해주지만 컴퓨터 자동정산 매칭이 끝나는 8월경부터는 모기지 이자소득 공제의 진실성 여부를 따져 곧바로 대규모 개인주택보유자 세무감사에 들어갈 것으로 예상한다.


김옥채 객원기자