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집 구매후 밝혀진 사기... 어떻게 대응하나

김옥채 객원기자
김옥채 객원기자

[워싱턴 중앙일보] 기사입력 2018/01/25 07:00

타이틀 컴퍼니에 피해 보상 청구하고
사기 친 범인 찾는 것이 가장 중요하다

치열한 비딩 전쟁을 뚫고 어렵사리 내 집 마련의 꿈을 이루고 모기지도 꼬박꼬박내고 있는데, 어느날 갑자기 집을 비우라는 통보를 받으면 어떻게 할까?

버지니아 비치에 거주하는 한인 김모씨는 지난 여름 24만달러짜리 아담한 콘도를 구입하고 세틀먼트 절차까지 마치자마자 입주를 했다. 하지만 세번째 모기지 페이먼트 통지서와 함께 주택 철거 계고장을 받아야 했다.

법원의 서류에 따르면 김씨는 위조된 계약 서류를 이용한 계약에 가담해 정당한 집주인이 아니기 때문에 당장 집을 비워야 한다는 것이다.

세상에 이런 일도 다 있나 싶지만, 법률상 하자는 없었다. 김씨가 만났던 바이어는 실제 이 콘도가 자신의 집이 아님에도 진짜 주인의 명의를 도용해 주인 행세를 했으며, 돈까지 받아가로챘던 것이다. 김씨는 아무런 죄도 없이 그동안 들인 돈과 시간을 몽땅 날린 셈이다.

이럴 때의 책임 소재가 불명확할 경우가 많다.

우선 부동산 에이전트가 떠오르지만 부동산 에이전트가 사기꾼과 공모를 하지 않았다면 면책된다. 책임은 바로 부동산 타이틀 컴퍼니가 모두 져야 한다. 주택 계약 후 클로징 절차에 이르면 바이어와 셀러는 타이틀 컴퍼니를 통해 최종 주택 거래 과정을 마무리한다.

서로의 등기를 이전하는 절차와 함께, 마지막 잔금을 치르는 행사라고 할 수 있다. 타이틀 컴퍼니는 바이어 융자회사로부터 받은 융자금을 셀러나 셀러의 융자회사로 이관하고 잔금 정산 작업을 펼치는데, 이러한 모든 계약 과정을 주관하는 위험을 떠 안는다.

타이틀 보험은 렌더스 폴리시(Lender’s title insurance policy)와 오너스 폴리시(Owner’s title insurance policy)가 있다.

버지니아주의 경우 렌더스 폴리시는 법으로 강제 가입하도록 하고 있으며, 오너스 폴리시는 옵션이지만, 메릴랜드는 법률 규정이 존재하지 않는다. 하지만 의무가입 규정이 없는 주라고 하더라도 융자회사가 낀다면 반드시 가입해야 절차가 진행된다.

렌더스 폴리시는 렌더가 구입하는 것이 아니라 바이어가 구입해야 한다. 오너스 폴리시를 가입하지 않은 상황에서 김씨 같은 주택 사기를 당한다면 피해를 보상받을 길이 없게 된다.

타이틀 컴퍼니는 에스크로가 진행되는 기간에 해당 주택에 대한 기록을 철저히 조사해 거래상의 심각한 하자를 탐색한다.

이러한 조사를 거쳐 예비 조사보고서(preliminary report)를 작성한다. 여기서 가장 중요하게 다뤄지는 게 이 집의 주인이라고 자처하는 사람이 진짜 집주인인지의 여부다.

또한 이 집주인이 주택의 100% 지분을 가지고 있는지, 주택에 걸려있는 부채담보가 얼마나 되는지, 주택 재산권 행사에 방해가 되는 각종 권리 제한 사항이 있는지 등을 조사하게 된다. 대체로 타이틀 보험은 본인 당자사가 본인의 팔러시를 구입하는 게 아니라, 상호적이다.

바이어는 자신의 융자회사를 위해 렌더스 폴리시를 구입해 주고, 셀러는 바이어를 위해 바이어스 폴리시를 구입해 주는 식이다.

자동차 보험은 해약, 혹은 자동차 판매로 종결되지만, 타이틀 보험은 한번만 페이하면 주택 소유기간 내내 유효하다.

재융자의 경우에도 타이틀 보험이 필요하다. 타이틀 컴퍼니는 셀러와 바이어를 대표해 정당한 거래 쌍방간의 거래의 신실한 이행을 담보할 책임이 있다. 바이어가 가짜인지 진짜인지 가려낼 책임도 이들에게 있는 것이다.

일단 김씨와 김씨의 융자렌더가 타이틀 보험(title insurance policy)에 들어있다면 타이틀 컴퍼니에 피해 보상을 청구하면 된다. 그런데 바이어는 이미 자신의 모든 경제력을 걸고 주택을 구입했으며 이사를 오고 주택 수리를 하고 가전제품을 구입하느라 주택 구입 비용 외에 추가적인 거액의 자금을 쏟아부었다. 또한 자녀의 전학, 직장 통근 루트의 변경 등 이루 말할 수 있는 변화를 겪었다.

하지만 물질적인 총보상과 정신적인 총보상까지 타이틀 보험으로 처리되지 않는다. 타이틀 보험은 단지 거래대금 24만달러를 한도로 할 뿐이다. 그 이상의 피해보상은 받을 길이 없다.

만약 렌더와 타이틀 컴퍼니 등이 진짜 주인과 협상을 벌여 김씨와 정식 계약을 맺도록 주선하면 좋겠지만, 어차피 금전적인 거래의 손익만 보상받은 쌍방 회사들은 김씨 같은 바이어의 후속 고민에는 수수방관할 수 있다. 이럴 경우 김씨의 손실은 더욱 커질 수 있다.

사기를 친 범인을 찾는 것이 우선이다. 사기를 당했을 경우 신속하게 신고하고 경찰에 협조해 최대한 빨리 범인을 잡아야만 구상권 청구를 통해 눈에 보이지 않는 금전적인 손실까지 보상받을 수 있다. 신용정보 도용으로 인한 주택 사기 범죄가 작년 한해 동안 모두 1만건이 넘는 것으로 보고됐다.

일부 범인들은 집주인의 소셜 시큐리티 카드번호와 운전면허증 위조는 기본이고, 주택 타이틀 자체도 위조하는 대담함을 보이고 있다. 특히 집주인이 직접 거주하지 않는 투자용 주택을 구입할 때는 자신이 상대하는 사람이 진짜 집주인인지를 꼼꼼하게 점검할 필요가 있다. 대부분의 위조서류에 의한 주택 판매사기가 집주인이 직접 거주하지 않는 투자용 주택에서 발생하고 있다.




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