NO Income, HELOC론(Home Equity Line Of Credit), 10만 달러까지 가능 [ASK미국 주택융자-박정수 브로커]

박정수/주택융자 오리지네이터

▶문= 현재 주택 융자가 250k 있습니다. 이자율이 오르기 전에 비즈니스 운영자금을 위해 2차 HELOC론을 받아 놓으려고 하는데 현재 1차론이 있어서 일부 인컴이 부족합니다. 가능한 방법이 있을까요?

▶답= 주택을 보유한 홈오너가 집을 담보로 현금을 확보하는 방법은 2가지 정도가 있습니다. 현금 인출 재융자라고 알려진 HELOAN(캐쉬 아웃)과, HELOC(Home Equity Line Of Credit)입니다. 간단히 차이점을 설명 드리면 HELOAN은 융자 신청 금액이 모두 한번에 지급되고 정해진 모기지 월 페이먼트로 원금과 이자를 매월 갚아 나가는 방법의 주택 융자입니다. 보통 주택 가격의 80%까지 인컴이 가능한 한도 내에서 HELOAN캐쉬아웃 융자를 받을 수 있습니다.

2차론 HELOC은 에퀴티 융자 중 홈오너의 신청 빈도가 높고 일종의 크레딧 카드처럼 사용 가능한 범위를 정해 놓고 그 한도 내에서 언제든지 그 금액을 사용 할 수도 있고 사용한 융자금액을 돈이 마련되면 언제든지 수시로 갚아서 이자 지출을 막을 수 있는 장점이 있습니다.

인컴 여유가 있고 집에 에퀴티 활용도가 높은 경우에는 현재 250K-300K까지 개인에 따라 융자금액 범위가 다양하게 허용되고 있습니다. 그러나 모든 HELOC융자 심사 시에도 동일하게 인컴 등의 소득 상황을 검토하고 HELOC을 승인해 주고 있으며 또한 주택 가격 대비 융자금액(LTV 85%)을 중요시하고 홈오너의 크레딧 점수도 중요한 심사 대상 항목이 됩니다.

최근에는 직장인과 비즈니스 운영자에게 85% LTV까지 지출이나 인컴과 무관하게10만달러 한도까지는 인컴을 보지 않고 HELOC을 허용해 주는 프로그램이 많이 출시되고 있습니다. 지역별로 집 가격도 많이 올라서 에퀴티에 여유가 있는 홈오너의 경우에는 이자율이 좋을 때 10년 고정을 기준으로10만달러 한도 내에서 필요할 때를 대비하여 HELOC 론을 미리 받으려는 홈오너가 늘어나고 있는 추세이며 비즈니스 운영 등 급한 자금이 필요한 인컴 없는 홈오너의 경우도 상담이 급증하고 있습니다.

은행에 따라 융자 조건이나 기준이 다르기 때문에 HELOAN이나 HELOC에 관심있는 홈오너는HELOAN이나 HELOC을 전문적으로 취급하는 주택융자 전문가와 상담 후 본인의 조건에 맞는 적절한 융자 프로그램을 찾아보는 것이 중요합니다.

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