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금리 인상 보류로 낮아진 모기지 이자율, 2015 세금보고 후 재융자 기회 [ASK미국 주택융자-박정수 브로커]

[LA중앙일보] 발행 2016/02/11 경제 14면 기사입력 2016/02/10 20:36

박정수/주택융자오리지네이터

▶문= 작년 인컴이 부족해서 30만 달러, 4.75% 홈 모기지를 15년이나 20년으로 재융자를 못했는데 현재 기간 단축 재융자의 실익과 인컴 보고가 어느 정도 필요한지 궁금합니다.

▶답= 모기지 홈 오너에게 충분한 인컴과 보유 자금이 있다면 모기지 대출 금리가 시중 예금 금리보다 많이 높다는 측면에서 은행에 돈을 넣어 두는 것보다는 현재 비싼 이자율로 내고 있는 모기지 기간을 단축하고 채무로 갖고 있는 모기지를 빨리 페이오프 하는 것이 자산을 늘리는 가장 유리한 재테크 방법이라는 것은 당연한 이야기입니다. 반대로 인컴이 부족하거나 돈을 사용해야 할 용처가 분명히 있어서 지출을 늘릴 수 없다면 30년 모기지에서 30년으로 현재보다 이자율을 낮추고 월 페이먼트를 줄이는 것이 가장 적절한 재융자 상품 선택이라 할 수 있습니다.

현재일 기준으로 30만 달러를 30년(3.625%)과 20년(3.5%), 15년(3.00%)의 모기지로 내게 되는 페이먼트 기간 동안의 이자 총액은 30년은 19만 2,535달러, 20년은 11만 7,571달러, 15년은 7만 2,914달러를 모기지 납부 기간 동안 이자 금액으로만 내게 됩니다.

일반적으로 30년 모기지는 12년 페이먼트 기간이 경과된 후 월 페이먼트의 원금과 이자의 페이오프 금액 부분이 5:5로 바뀌게 됩니다. 또한 30만 달러를 기준으로 10년 경과 후 남게 되는 원금 잔액을 비교해 봐도 30년은 약 23만 3,000달러, 20년은 17만 6,000달러, 15년은 11만 5,000달러가 모기지 잔액으로 남게 되어서 모기지 납부 기간을 짧게 단축하는 재융자가 재테크 측면에서 엄청난 수익률을 나타낸다고 볼 수 있습니다.

재융자시 필요한 인컴은 다른 별도의 지출이 없다고 가정하고 계산합니다. 먼저 30만 달러 모기지를 현재일 기준 30년, 3.625%로 이자율을 낮추면 월 페이먼트는 1,368달러가 됩니다. 별도의 다른 월 지출이 없이 집 세금과 보험료만 적용하면 최소 세금보고 금액 46k~51k/년이 재융자 신청을 위해 세금보고 금액으로 필요합니다. 마찬가지로 20년은 3.5% 기준으로 월페이먼트 1,740달러, 54k~60k/년 인컴이 필요하고 15년은 3% 이자율로 월 페이먼트 2,071달러, 63~69k/년의 세금보고 금액이 필요합니다.

모든 모기지 재융자는 주택 융자 전문가와 전화 상담을 통해 가능한지 먼저 알아볼 수 있으며 감정비를 포함한 일체의 비용 부담 없이 렌더페이 프로그램으로 신청이 가능합니다.

▶문의: (213) 800-1922

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