1차 변동 모기지와 2차 라인오브크레딧, 이자율 낮은 지금이 재융자 적기 [ASK미국 주택융자-박정수 브로커]

박정수/주택 융자 오리지네이터

▶문= 올해 모기지 이자율이 오를 수 있어서 사용 중인 1차 변동 모기지 22만 달러와 2차 라인오브크레딧 6만 달러를 고정 이자율로 재융자하려는데 방법을 알고 싶습니다.

▶답= 변동 이자 모기지(ARM)를 사용 중인 홈 오너와 2차론으로 라인오브크레딧까지 동시에 보유한 홈 오너라면 올해 예상되는 금리 인상에 대비해서 재융자를 검토해야 할 시점이라 생각됩니다. 미국 금리 인상 시점이 늦춰지고 있지만 대내외적인 경제 지수 여건만 형성되면 금리를 올리겠다고 FED에서 알리는 만큼 이자율이 낮은 현재 시점에서 재융자를 고려하는 것이 좋습니다.

라인오브크레딧의 경우, 일부 금융기관에서 만기가 도래하는 라인오브크레딧 융자에 대해서는 재계약시 평균 0.5%대 전후의 이자율 상승을 미리 통보하여 3.75%~4%의 이자율을 적용하고 있는 점을 주시할 필요가 있습니다. 2015년의 3.25%~3.5% 이자율보다 0.5%대 이상 상승된 라인오브크레딧의 이자율을 적용하는 은행이 많아졌습니다.

지금 상환할 수 없는 라인오브크레딧인 경우 모기지 이자율보다 높은 이자율을 부담하면서 사용해야 할 경제적 이득이 줄어들고 있습니다. 재융자가 가능한 홈 오너라면 1차와 2차론을 함께 묶어 장기적인 안목에서 고정 이자율로 주택 재융자를 검토할 시점이라 판단됩니다. 1차 변동 모기지만 소유한 경우 고정 융자 상품은 5, 7, 10, 15, 20, 30년 등으로 다양하게 선택할 수 있으며 주택의 LTV(Loan To Value), 인컴(DTI), 크레딧 점수(640이상) 등이 가장 중요한 재융자 요건이 됩니다.만일 1차 모기지와 2차 라인오브크레딧을 동시에 보유한 경우 위의 3가지 요건 중에서 주택의 LTV에 따라 재융자 방법이 달라집니다. 우선 1차, 2차의 융자 금액이 80% 미만의 LTV가 되면 1, 2차를 함께 재융자 신청할 수 있습니다. 그러나 1, 2차 융자금액이 LTV 80%를 초과할 경우는 80% 미만 LTV 요건이 되는 1차론에 대해서만 재융자 신청이 가능하게 됩니다. 1차와 2차론의 재융자를 준비하기 위해서는 무엇보다 주택 가격의 에퀴티가 충분해야 하기에 주택 가격을 파악해 보는 것이 필요한데 현재의 주택 가격을 주택 융자 전문가에게 의뢰해서 감정회사의 사전 감정(VALUE CHECK)를 받아보는 것이 중요합니다. 주택 가격이 확인되면 인컴과 크레딧 리포트의 발급을 통해 주택 재융자가 가능한지를 최종적으로 알아볼 수 있습니다. 이 과정은 일체의 비용 부담 없이 무료로 알아볼 수 있으며 또한 별도의 재융자 비용 없이 신청이 가능합니다.

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