더 낮은 모기지 이자율은 없다. 재융자 이자율 지금이 유리 [ASK미국 주택융자-박정수 브로커]

박정수/주택 융자 오리지네이터

▶문= 주택 변동 모기지 이자율을 조정하여 변동 3.5% 이자율로 현재 이자만 내고 있습니다. 이자율 상승에 대비해서 30년이나 15년 고정 이자율로 재융자를 하는 것이 유리한 것인지? 향후 이자율은 어떻게 변할지 궁금합니다.

▶답= 지금은 변동 이자 모기지의 금리와 고정 금리의 이자율 차이가 거의 없어서 실제 3.5% 변동 이자율로 이자만 내고 있는 경우라면 NO FEE, NO COST 프로그램으로 30년, 3.375%~3.5% 고정 이자율로 재융자가 가능하며 30년 고정의 경우는 추가적인 페이먼트의 증가가 거의 없거나 오히려 더 적게 페이먼트를 줄이는 재융자가 가능할 수 있습니다.

브렉시트의 영향으로 지난 6월 22일 이전보다 0.5% 전후 하락했던 이자율은 최근 1~2주 정도 점진적인 상향세를 유지하고 있습니다. 이자율을 구성하는 몇 가지 사항을 비교해 보면 앞으로의 이자율을 어느 정도 예측할 수 있습니다. 모기지 은행과 렌더들은 미국 재무성(TCM)에서 정한 금리나 은행 간 거래 시 적용하는 LIBOR 금리(+-1.3%) 투자자와 다른 은행에서 돈을 저리로 빌려와 앞으로의 물가 상승률에 대한 리스크와 자신들의 영업 마진 이자율 등을 적용하여 주택융자 시장의 모기지 이자율을 책정합니다. 책정되는 마진율은 비용 지출 구조에 따라 평균 2.25%~2.5%이기 때문에 제로금리로 돈을 빌려온다 하더라도 은행이 손해를 볼 수 없는 은행 마진율 2.25%~2.5%와 기본 LIBOR 금리를 적용한 금리 이하로 모기지 이자율이 떨어질 수는 없는 것입니다. LIBOR 금리가 더 떨어지지 않는 한 올해 적용된 모기지 변동 이자율이 3.5% 라면 앞으로 이자율이 낮아질 가능성은 거의 없고 경기 회복 속도에 따라 이자율이 올라갈 수 있는 확률이 더 클 것으로 예상됩니다.

모기지 이자율이 더 많이 내려갈 수 있다는 일부 예측들은 위와 같은 기본적인 모기지 금리 구조상 가능성이 높지 않을 것 같습니다. 오히려 미국 내 경제 상황에 따라서는 금리 인상에 대한 대비책으로 현재의 낮은 모기지 이자율로 재융자를 시작하는 것이 필요한 시점인 것으로 판단됩니다.

현재 이자율을 기준으로 30년 3.375%, 20년 3.25%, 15년 2.75% 미만의 이자율로 비용 부담 없이 재융자가 가능하고 변동 금리나 30년 모기지에서 15년 또는 20년으로 기간을 단축해도 페이먼트 부담이 크게 증가하지 않고 기간이 단축되기 때문에 본인의 조건이 재융자가 가능한지 전문가와 상담하신 후 이자율을 안정적으로 낮추고 모기지 페이먼트 기간을 단축시킬 수 있는 현재의 기회를 잘 활용하기 바랍니다.

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