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회사를 소유한 자영업자, 주택 융자를 준비할 경우 주의할 사항 [ASK미국 주택융자-스티브 양 주택융자 컨설턴트]

[LA중앙일보] 발행 2016/09/29 경제 15면 기사입력 2016/09/28 18:01

스티브 양 / 주택융자 컨설턴트

▶문= 회사를 소유한 자영업자로서 주택융자를 준비할 경우 주의할 사항으로 어떠한 것들이 있나요?

▶답= 자영업자의 주택융자 심사 기준이 더 까다로운 이유는 주택융자에서 수입은 안정성, 지속성, 검증 가능성을 기준으로 판단하는데 자영업자는 위험도가 더 높다고 여겨지기 때문입니다.

자영업자의 수입은 보통 2년치 세금 보고서를 보고서 결정합니다. 수입이 늘어난 경우 2년치 수입 평균을 내지만 수입이 줄어든 경우 줄어든 해의 수입만을 가지고 융자 승인 여부를 결정합니다. 따라서 주택 구입을 앞두거나 재융자를 계획하는 자영업자들은 당해 년도 세금 보고를 하기 전에 미리 융자 담당자를 접촉하여 융자 규모와 수입 규모를 파악한 후 소득 보고를 하는 것이 좋습니다. DTI(부채비율)이 심사 기준에 비하여 1%만 초과하여도 승인을 꺼리는 요즘 같은 때에는 약간의 소득수준 차이도 융자에 영향을 줄 수가 있기 때문에 소득 보고 전에 자격 요건을 검토해보는 것이 현명합니다.

S corp 혹은 C Corp 등은 회사로부터 발생된 수입을 계산하는 방법으로 현금 흐름 방법을 사용하는 렌더가 많은데 이는 전통적으로 인정해주는 감가 상각이나 비즈니스 구입 시 지불한 프리미엄에 대한 상각 공제 분을 수입으로 다시 계산에 넣어주지 않습니다. 또한 비즈니스의 수입이 아무리 많아도 주주가 배당의 형태로 가지고 오지 않은 경우에는 수입으로 인정해주지 않으며 주주와 회사 간의 돈을 빌려주고 빌리는 행위도 수입에 플러스 혹은 마이너스로 계산되므로 이 또한 조심해야 합니다.

이처럼 다소 복잡한 수입 계산 방법은 일반인은 물론 대부분의 융자 담당자들도 이해하지 못하는 경우가 많기에 주택 구입이나 융자를 생각하는 자영업자는 융자계획 수개월 전부터 융자 담당자를 찾아 조언을 구하는 것은 아무리 강조해도 지나치지 않습니다. 특히 융자 담당자는 경험뿐만 아니라 재무제표를 볼 줄 아는 능력이 있어야 합니다. 현금흐름 수입 계산 방법은 손익 계산서뿐만 아니라 대차 대조표의 변동까지도 고객의 수입 계산에 영향을 주기 때문입니다.

또한 수입에 대한 처리뿐만 아니라 부채를 조절함으로써도 융자가 가능해질 수 있습니다. 가장 쉬운 예로 자동차나 신용카드 페이먼트를 개인이 아닌 비즈니스에서 할 경우 이를 개인의 부채에서 제외해 주기 때문에 융자 승인에 결정적인 도움을 받을 수 있습니다. 하지만 이 역시 12개월 치의 기록이 있어야 하므로 미리 준비해야 합니다.

▶문의: 웰스파고 (213) 393-6334

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