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Pre-Approval Letter와 Pre-Qualification Letter의 차이 [ASK미국 주택융자-스티브 양 주택융자 컨설턴트]

[LA중앙일보] 발행 2016/11/24 경제 14면 기사입력 2016/11/23 20:25

스티브 양 / 주택융자 컨설턴트

▶문= 주택 구매 오퍼를 넣기 위해 은행으로부터 발급받는 Pre-Approval Letter와 Pre-Qualification Letter는 어떠한 차이가 있나요?

▶답=현찰로 살 경우에는 잔고 증명서를 셀러 측에 보내야 하고 융자를 받는 경우 다운 페이먼트를 할 만큼의 돈이 있다는 은행 잔고 증명서와 융자를 받을 수 있는 자격 요건이 된다는 서류를 은행이나 렌더한테서 받아서 셀러 측에 같이 보내야 합니다. 이때 렌더나 은행이 바이어나 융자 신청인에게 융자가 나온다고 발행해주는 서류에는 Pre-Qualification Letter(PQ Letter)와 Pre-Approval Letter 두 가지가 있습니다.

두 가지 모두 고객이 수입, 자금과 관련된 서류를 렌더에게 제출한다는 점에서는 동일합니다. 그런데 PQ letter는 융자 담당자가 고객 정보와 수입, 자금과 관련된 정보를 시스템에 넣지 않고 수작업을 통해 발급할 수 있습니다. 즉 고객이 제출한 수입과 자금과 관련된 서류를 근거로 각종 비율(Ratio)을 계산한 후 바로 발행할 수 있는 서류가 PQ Letter입니다.

반면, Pre-Approval Letter는 융자 담당자가 고객 정보를 시스템에 입력하고 신용 보고서도 발급받아 2차 시장의 투자 기관과 연결되어 심사 기준이 반영된 시스템을 적용하여 승인을 받아내야 발행할 수 있습니다. 2차 시장의 투자 기관이 패니메이인 경우엔 DU 승인, 프레디맥인 경우에는 LP 승인이 나옵니다. 그런데 많은 대형은행들은 자기 은행 명의 의 Pre-Approval Letter를 발행하는 경우가 많습니다.

Pre-Approval Letter가 PQ letter에 비하여 신빙성이 높은 사전 융자 승인서라고 볼 수 있는데 이는 시스템이 발행하는 편지, 즉 아직 최종 융자 승인자 즉 언더라이터(심사 담당자)의 손을 거치지 않았기에 Pre-Approval Letter를 받았다는 것이 100% 융자가 나온다는 것을 의미하는 것은 아닙니다. 그러나 융자 담당자가 고객이 제출한 서류, 신용 보고서를 근거로 자격 요건과 심사 기준에 대해서 검토를 거쳐 발행하는 것이기에 유능한 융자 담당자의 손을 거친다면 큰 사고 없이 나온다고 보아도 무방합니다. 최근 렌더와 2차 시장에서 자영업자들의 수입을 계산하는 방법을 더욱 강화했기 때문에 Pre-Approval Letter를 발행 받을 경우에는 융자 담당자 즉 론오피서의 경험, 지식과 능력이 중요하다고 볼 수 있습니다.

▶문의: 웰스파고 (213) 393-6334

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