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기준금리가 인상되면서 HELOC 이자율도 오른다면? [ASK미국 주택융자-스티브 양 주택융자 컨설턴트]

[LA중앙일보] 발행 2017/03/16 경제 18면 기사입력 2017/03/15 18:36

스티브 양 / 주택융자 컨설턴트

▶문= 현재 30만달러의 Heloc (Home Equity Line of Credit)을 이자율 4%에 사용하고 있습니다. 연준에서 기준금리를 인상하면 Heloc의 이자율도 따라서 오를 텐데 어떻게 하면 좋을까요?

▶답= 3월 중순에 예정된 연준의 미팅에서 기준금리인상이 예상되기 때문에 질문자님의 Heloc의 이자율도 따라서 상승할 것으로 예상합니다. 연준이 기준금리 즉 Federal Funds Rate를 0.25% 인상하면 Prime rate도 자동으로 0.25% 인상됩니다. 그러면 질문자님의 Heloc 이자율은 바로 4.25%로 상승합니다. 이렇게 Heloc의 이자율은 연준의 금리정책에 바로 영향을 받기 때문에 향후 대책이 필요합니다. 그런데 문제는 Heloc의 재융자가 1차 융자의 재융자보다 까다롭다는 것입니다. 1차 융자를 그대로 둔 채로 2차 Heloc 만을 고정으로 재융자하는 것은 이자율이 크게 올라가기 때문에 의미가 없습니다. 결국, 1차와 2차를 묶어서 재융자를 생각해야 하는데 이때는 기존 1차 융자의 이자율, 기존의 1차와 2차 융자의 규모, 1차와 2차를 합친 융자의 규모, 집값, 2차 융자를 받은 시기, 2차 융자에서 마지막으로 돈을 꺼낸 시기 등을 다 따져봐야 합니다.

보통 1, 2차를 묶어서 하나의 융자로 재융자를 할 경우에는 현금인출 재융자로 간주하여 LTV(Loan to value)와 이자율에서 불리해집니다. 그런데 융자금액이 42만4000을 넘어서 점보 융자로 할 수 있는 경우에는 현금인출로 간주가 안 되어 불이익을 피해갈 수 있으므로 이를 잘 활용할 필요가 있습니다. 즉 1, 2차를 묶은 융자금액이 42만4000에서 63만5000 사이에 해당할 경우에 이를 컨포밍융자로 하지 않고 점보 융자로 재융자를 할 경우에는 LTV와 이자율 측면에서 많은 이득을 볼 수 있다는 말입니다. 그런데 42만4000와 63만5000 사이의 융자금액을 점보 융자로 허락하지 않는 렌더가 많으므로 담당자에게만 맡기는 것은 상책이 아닙니다. 점보 융자의 이자율이 낮고 현금인출 재융자로 하지 않아도 된다는 점에서 이는 아주 큰 차이를 가져올 수 있습니다. 1, 2차를 하나로 묶어 고정으로 융자를 받을 경우에는 이자율이 많이 올라갈 수도 있고, 기존 1차 융자의 현재 이자율보다도 올라갈 수도 있습니다. 어떠한 경우든 컨포밍과 점보 융자상품 모두를 제공해주는 렌더를 통해서 시중금리가 따라 오르기 전에 서둘러서 재융자를 하셔야 금융비용의 줄일 수 있습니다.

▶문의: (213) 393-6334

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