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연방준비제도(Fed)의 기준금리 인상과, 시중금리 인상으로 인한 부동산 가격 변화는? [ASK미국 주택융자-스티브 양 주택융자 컨설턴트]

[LA중앙일보] 발행 2017/04/13 경제 11면 기사입력 2017/04/12 20:52

스티브 양 / 주택융자 컨설턴트

▶문= 앞으로 연방 준비제도가 기준금리를 인상하고, 시중금리가 올라가면 집값은 떨어지지 않을가요?

▶답= 금리상승이 주택구입자들의 구매능력과 구입매력을 떨어뜨려 주택에 대한 수요를 줄어들게 함으로써 전체 주택가격을 하락시킬 것으로 생각할 수 있습니다. 하지만 과거 수십년 동안의 자료는 금리변동과 주택가격변동의 직접적인 상관관계를 보여주지 않고 있습니다. 금리상승이 주택가격에 부정적인 영향을 간접적 혹은 일시적으로 줄 수는 있으나, 집값 하락의 직접적인 원인이 되지 않는 다는 말입니다.

주택가격 변화에 직접적인 영향을 주는 요인은 금리변동보다는 경기변동을 들 수 있습니다. 경기호황은 소득을 증가시키고 소득증가에 따른 구매력 상승은 주택구입의 욕구를 상승시키기 마련입니다. 반대로 경기불황은 전체가구의 소득을 하락시켜 주택가격 하락의 직접적인 원인이 됩니다.

금리상승은 대신 주택 구매자의 구매 행태에 변화를 주는 것으로 나타났습니다. 금리상승 시기에 예상 주택 구매자들은 주택구입을 포기하지 않고 상승된 금리에 적응하면서 주택구입을 지속한다는 것입니다.

예를 들면 금리상승에 따른 금융비용의 영향을 줄이기 위해 조금 싼집을 구입한다거나, 다운페이를 더 한다거나, 변동금리로 모기지를 얻는다거나 하는 방법이 있습니다. 이는 매우 흥미로운 사실로 이러한 주택구매자의 행태변화와 적응이 금리상승시기에도 전체 주택가격의 하락을 가져오지 않는 하나의 중요한 원인으로 꼽힙니다.

모든 상품의 가격은 시장에서 수요와 공급에 의해서 결정됩니다. 그런데 주택 시장은 이러한 수요 공급의 원칙과 더불어 주택 시장만이 가지고 있는 몇가지 특징이 가격결정에 영향을 줍니다. 우선 지역성을 들 수 있습니다. 주택시장은 지역시장입니다. 한정된 지역내에서 수요와 공급에 따라 가격이 결정됩니다. 여기에 교통, 교육, 문화, 인종, 범죄율등의 복합적 요소도 영향을 줍니다.

또한 새로운 주택 건설에 들어가는 비용이 주택가격에 영향을 줍니다. 원자재 가격이나 인건비가 상승하여 주택 건설 비용이 올라가면 전체 주택가격이 올라갑니다. 이러한 부동산시장의 특수성이 금리변동과 주택가격과의 직접적인 상관관계를 약화시키는 요소입니다.

서브프라임 이후 집값은 상승하여 거의 모든 지역에서 가격을 회복하였고, 일부지역은 과열의 모습을 보이기도 합니다. 금리는 2017년에 걸쳐 오르겠지만, 금리인상이 주택가격의 변화에 직접적인 영향을 주지 않는 한 집값은 지속적으로 완만한 상승을 보일 것으로 전문가들은 예상하고 있습니다.

▶문의: (213) 393-6334

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