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리버스 모기지 '높아진 페이먼트 부담에서 완전해방' [ASK미국-남상혁 리버스 모기지]

[LA중앙일보] 발행 2017/08/09 경제 14면 기사입력 2017/08/08 20:29

남상혁/융자 전문가

▶문= 10년전에 해둔 라인오브 크레딧(HELOC)이 만기가 되면서 월 페이먼트가 크게 늘었습니다. 페이먼트를 내기도 힘들고 은퇴 후 소득이 없어 재융자도 안됩니다. 혹시 리버스 모기지가 가능할까요?

▶답= 2005년부터 2007년 사이에 라인오브 크레딧을 받으신 분들이 매우 많으십니다. 집을 담보로 하는 이러한 라인은 대개 이자만 내는 10년 기간이 지나면 15년이라는 짧은 시간 내 이자와 원금을 모두 갚아야 합니다.

이때 '페이먼트 충격(Payment Shock)'이 발생하게 됩니다. 또 이자도 새로 바뀌게 되는데 상당히 올라가게 됩니다. 따라서 페이먼트를 감당하기 어려워지게 되십니다.

특히나 은퇴하신 분들은 소득이 많지 않기 때문에 이렇게 갑자기 높아진 페이먼트를 내기가 더 힘든 경우입니다. 재융자를 제외하고 그 해결 방법은 집을 처분하거나 리버스 모기지를 신청하시는 방법 외에는 뾰족한 해결책이 없습니다.

집을 처분해서 다시 구입할 경우에 비해 리버스 모기지가 더 간단하고 비용도 더 적게 소요됩니다.

리버스 모기지를 신청하시게 되면 HELOC을 모두 갚고 이를 리버스 모기지로 대체하게 됩니다. 그러나 리버스 모기지는 페이먼트가 없기 때문에 말씀하신 종전 페이먼트의 부담에서 완전히 해방되실 수 있습니다. 다만, HELOC에서 인출해온 총 금액이 집 시세 대비 60~70%가 넘는다면 사실상 리버스 모기지가 힘들다고 보셔야 합니다.

질문에 답변 드리기에는 정보가 부족한 편이라 아래에서는 일반적인 설명을 드리겠습니다. 리버스 모기지의 자격 대상은 부부 두분 중 한 분이 62세가 넘어야 합니다.

직접 거주하는 집만 가능하며 콘도의 경우는 FHA에 승인을 받은 콘도일 때 가능합니다. 일반 주택은 4유닛까지 가능합니다. 크레딧 점수도 고려하지 않고 크레딧이 아예 없는 경우도 가능할 만큼 크레딧에 관한 조건은 관대합니다.

다만, 최근의 페이먼트 히스토리는 체크하게 됩니다. 인컴 규정은 이해를 쉽게 하기 위해서 말씀 드리면 재산세와 유틸리티를 납부하고 어느 정도 생활비가 남는 경우면 되겠습니다. 그러나 집에 에퀴티가 매우 많이 남아있다면 인컴이 부족해도 대부분 가능성이 높습니다.

▶문의: (213) 268-8529

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