리버스 모기지 받아도 집 파는데 문제 없어 [ASK미국-남상혁 리버스 모기지]

남상혁/융자 전문가

▶문= 리버스 모기지를 막상 받으려고 하면 제한 사항이 많다고 들었습니다. 집을 파는데 지장이 있고 특히 콘도는 아예 신청조차 안 된다고 들었습니다. 어떤 제약들이 있는지 궁금합니다.

▶답= 정부가 관여된 융자라서 제한사항이 있는 게 사실입니다. 특히 3년 전부터 수입과 신용 기록을 요구하면서 더 심해졌습니다.

한인 사회에 처음으로 리버스 모기지를 본격 소개한 뒤 상담 및 실제 사례를 경험한 바에 따르면 가장 큰 제한 사항은 콘도입니다. 리버스 모기지는 정부기관 FHA가 보증을 하는 은퇴자들을 위한 융자입니다. 따라서 콘도의 경우 FHA가 Approved된 콘도만이 가능합니다.

HOA 사무실에 직접 확인하거나 HUD웹사이트에서도 확인이 가능합니다. 콘도에 거주하는 많은 한인 시니어 분들이 리버스 모기지를 희망하지만 모두 가능한 것이 아니어서 안타깝습니다.

두 번째 말씀하신 집을 파는데 지장이 있다는 것은 전혀 사실 무근입니다. 리버스 모기지를 받으셔도 집을 처분하는데 장애가 없으십니다. 일반 주택융자와 똑같다고 생각하시면 됩니다. 이 같은 오해는 주로 리버스 모기지를 받으면 집을 은행으로 넘겨주는 것으로 오해한 것에서 비롯되는 것 같습니다. 리버스 모기지를 받으셔도 집 주인은 그대로입니다.

최근 들어서 가장 큰 제약사항은 주택가격입니다. 주택가격이 몇 년 새 크게 올라가서 적잖은 분들이 제한을 받고 있습니다.

리버스 모기지는 FHA 규정에 따라 주택가격 63만6150달러까지 적용하고 있습니다. 쉽게 말씀 드리면 150만 달러 집을 소유하고 계신 분이나 63만6150달러 시세의 집을 소유하고 계신 분이나 받아가실 수 있는 최대 리버스 모기지 금액이 동일합니다. 실제 사례에서는 150만 달러 집을 소유하고 융자금이 50만 달러 남아계신 분들이 리버스 모기지의 대상에서 사실상 제외됩니다. 물론, 리버스 모기지에도 점보가 있어서 가능은 하지만 그 대상이 매우 제한적이어서 쉽지 않습니다.

그 다음에 제한 사항들은 일반적인 자격 조건입니다. 최근 2년내 페이먼트 기록 중 연체 벌금을 낸 것이 없거나 1~2건에 그쳐야 합니다. 경험상 한인 시니어 분들께서는 이 분야에 대해서는 대부분 통과되십니다.

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