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Heloc과 현금 인출 재융자의 차이점은? [ASK미국 주택 융자-스티브 양 주택융자 컨설턴트]

[LA중앙일보] 발행 2017/09/28 경제 12면 기사입력 2017/09/27 20:14

▶문: 집의 에퀴티로부터 현금인출을 할 때 Heloc과 현금인출 재융자중 어떤 것이 선택해야 할가요 ?

▶답: 집의 에퀴티로부터 현금을 인출하는 대표적인 방법으로 Heloc (Home Equity Line of Credit)과 현금인출 (캐쉬아웃) 재융자가 있습니다. Heloan (Home Equity Loan)이라는 2차 고정이자율의 융자가 있지만 이자율이 8% 이상으로 매우 높기 때문에 거의 사용되지 않습니다. 우선 Heloc, 즉 융자가 아니라 신용 구좌를 설정하는 것으로 한번 설정해 놓으면 주어진 신용범위(Credit Limit) 내에서 필요할 때 자유롭게 현금을 꺼내 사용할 수 있는 아주 편리한 상품입니다. 사용한 만큼, 사용한 기간에 대해서만 이자를 내면되기 때문에 단기자금이 필요한 사람에게 안성맞춤입니다. 이런 특징 때문에 당장 필요하지 않더라도 급히 돈을 필요할 때를 대비하여 Heloc 을 설정해 놓는 사람들이 많습니다.

하지만 Heloc은 이자율이 높고 변동이라는 단점이 있습니다. 특히 앞으로 연준이 기준금리를 더 올리면 Heloc의 이자율도 자동적으로 올라가게 되어 있기 때문에 자금을 장기로 쓸 계획이거나, 얼마나 오랬동안 쓸지를 모르는 사람들에게는 좋은 상품이 아닙니다. Heloc의 또 다른 단점은 심사기준이 까다롭다는 것입니다. 집의 에퀴티를 담보로 하기 때문에 은행이 쉽게 내줄 것으로 많은 사람들은 잘못 생각하고 있습니다.

이러한 Heloc의 단점 때문에 대신 현금인출(캐쉬아웃) 재융자를 하는 경우가 많습니다. 현금 인출 재융자는 기존의 융자를 다시 융자하면서 에퀴티로부터 현금을 추가로 인출하거나, 융자가 없는 Free & Clear 주택의 에퀴티로부터 현금을 인출하기 위해서 하는 융자로 보통 1차 융자가 됩니다. 현금 인출 재융자를 받으면 바로 현금이 지불되기 때문에 이에 대해서 이자를 지불해야 하고 결국 모기지 페이먼트가 올라가는 경우가 많습니다. 따라서 현금인출 재융자를 할 경우에는 돈의 사용목적과 시간 및 기간이 분명할 경우에 하는 경우가 대부분입니다.

이 현금인출 재융자는 렌더의 입장에서는 위험이 늘어나기 때문에 다른 종류의 융자 즉, Rate and Term 재융자나 구입융자에 비하여 심사기준이 다소 까다롭고 이자율도 다소 높은 편입니다. Heloc과 현금인출 재융자중 어떤 것이 본인에게 유리한지는 돈의 사용목적, 규모, 시기, 기간, 기존의 1차 융자의 규모, 이자율, 집값, 손님의 신용점수, 수입규모등 많은 요소를 동시에 고려해야 합니다. 본인이 미리 결정할 수도 있겠지만 융자전문가와 상담하여 결정하는 것이 안전합니다.

▶문의: (213)393-6334

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