부동산 관련 세법 [ASK미국 유산상속법-박유진 변호사]

▶문= 1031 Exchange는 무엇인가요?

▶답= 1031 Exchange라 하면, 상업용 부동산 혹은 개인이 투자용으로 산 부동산을 팔면서 취득한 이익을 비슷한 종류의 다른 부동산을 사는 데 쓰게 되면, 양도소득세 납세를 지연해주는 것을 말합니다.

부동산의 예로, 어떤 이가 자신의 부동산 A를 팔고 남은 금액을 비슷한 종류의 부동산인 B 를 사는 데 다 쓰게 되면, A를 팔고 남은 소득에 대한 세금을 지연해주는 것을 골자로 합니다. 하지만 납세 지연 혜택을 받기 위해 꼭 갖춰야 할 요건이 있습니다. 첫째, 비슷한 종류의 재산으로exchange 할 것. 1031 Exchange는 부동산, 비행기, 미술품 또는 비즈니스에 사용되는 차량까지 해당이 됩니다.

두 번째, 새로 구입할 부동산은 판매 건물의 가격과 같거나 더 높아야 합니다. 이때 유의할 점은 1031 exchange를 통해 판매한 부동산이 하나일지라도 여러 개의 부동산으로 분산해서 새로운 건물들을 구입하실 수 있습니다. 세 번째, timeline 을 잘 맞추어야 합니다.

A라는 부동산을 처분한 뒤, 45일 이내에 새로 살 부동산의 에스크로 (Escrow)를 열고 180일 이내에 새로 살 부동산의 escrow가 끝나야합니다. 45일 이내에 새로 살 부동산을 명시하는 작업을 영어로 Property identification이라 일컬으며, 부동산 세 개까지 명시할 수 있습니다. 180일 이내에 새로 살 부동산의 escrow가 끝나야 하는 원칙 또한 잘 준수해야 합니다.



▶문= 주거용 주택을 팔 때 받을 수 있는 세금 혜택은 무엇인가요?

▶답= IRC 121은 자신의 주거지를 팔기 5년 전에 2년을 살면 개인은 25만 달러까지 양도소득세 감면을 받으며, 부부일시는 50만 달러까지 감면을 받는 것이 요지입니다. 즉 5년 동안 본인의 명의로 된 집을 본인의 주거지로 2년을 살다가 팔게 되면 양도소득세 감면 혜택을 받게 됩니다. 많은 한인들이 오랫동안 한 집에서 오래 살면서 융자를 다 갚는 경우가 종종 발생합니다. 가격이 저렴할 때 샀다가 다 페이오프 하고 나중에 판다면 양도소득이 많이 발생하게 됩니다.

이때 부부 한 사람의 명의로 집을 가지고 있을지라도 부부가 같이 소득세 보고를 하면 50만 달러까지 감면 혜택이 있습니다. 또한 배우자를 잃은 경우, 배우자 사망 후 2년 안에 주거지를 팔게 되면 여전히 50만 달러 감면 혜택이 있습니다.(재혼을 할 경우 제외)

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