[상 법] 부동산 구입과 명의보험

타이틀 등기 확인 위해 명의보험 가입
부동산 명의와 관련한 분쟁 피해 보상

부동산 거래에 있어서 일반적으로 셀러와 바이어, 당사자 외에 가장 큰 역할을 하는 제삼자는 에스크로회사와 타이틀 보험회사다. 거래과정에 있어서 직접 대면하는 에스크로회사와는 달리 타이틀회사는 바이어나 셀러가 직접 대면할 기회는 없지만, 부동산 거래에 있어서 빼놓을 수 없는 역할을 하는 곳이다.

타이틀회사가 하는 가장 대표적인 역할은 거래하는 부동산에 관한 명의(Title)를 확인하고 또한 보험을 제공하는 것이다. 미국에서 부동산을 거래할 때 셀러가 완벽한 명의를 소유한 것을 보증하는 방법은 바이어가 직접 등기를 확인하는 것이 아니라 일반적으로 부동산 명의를 보증하는 보험회사의 명의보험을 구입하는 것으로 확인한다. 부동산 명의보험은 부동산의 명의에 관련하여 분쟁에 따른 피해를 보상하는 보험이다. 즉, 구입한 부동산이 린이나 명의에 관한 문제로 인해서 발생하는 손해에 대해서 부동산을 구입할 때 명의에 관한 보험을 구입하여 피해보상을 받는 것이다.

명의보험과 관련해 일반적으로 가장 많이 발행되는 보험에는 두 가지가 있다. California Land Title Association에서 발행하는 CLTA Standard Policy 보험과 American Land Title Association에서 발행하는 ALTA Loan Policy with ALTA Endorsement Form 1 보험이 있다. 일반적으로 CLTA 보험은 부동산 거래에 있어서 부동산 채권자와 매입자를 상대로 보험 발행을 한다. 반면에 ALTA Loan Policy 는 부동산에 대한 채권자의 권리를 보호해주는 보험을 발행한다. 부동산 매입자에 대한 보호를 하는 보험으로는 ALTA 에서는 ALTA Owner's Policy를 발행한다.

ALTA 보험과 CLTA 보험의 가장 큰 차이는 보험이 보호해 주는 범위의 차이이다. CLTA 보험은 명의에 관해서 공공기록에 밝혀진 내용을 기준으로 명의보험을 발행하게 된다. 반면에 ALTA 보험은 공공기록에 밝혀진 내용뿐만 아니라 등기소에 등기된 기록 외에도 등기되지 않은 클레임에 대해서도 보험을 해주는 'extra coverage, extra premium' 보험으로 보면 된다. 즉, ALTA 보험은 피보험자가 직접 확인해야할 사항도 보험을 해주는 역할을 하게 된다. ALTA 보험은 등기되지 않은 명의상의 문제점까지 보험을 해주므로 피보험자가 직접 부동산에 대한 명의 하자를 검토하지 않은 경우에는 매우 유용한 보험이다. 그러나 ALTA 보험은 추가적은 보호를 하므로 비용이 CLTA 보험보다 훨씬 비싸다.

따라서 CLTA 보험을 할 것인가 아니면 ALTA 보험을 할 것인가의 결정은 피보험자의 경험과 부동산의 상태에 따라서 결정된다. 피보험자가 구입하는 부동산에 대한 역사나 위치에 대해서 잘 알고 있고 이미 검사를 마친 상태에서 등기된 내용 외에 클레임이 될 만한 사항이 없다고 판단되면 CLTA 보험으로도 충분하다. 그러나 부동산에 대하서 실사 확인을 하지 않았고 시각적 실사에서 명의에 의심이 가는 부분이 있을 경우에는 ALTA 보험을 선택해야한다. 일반적으로 단독 주거용 부동산은 CLTA 보험으로도 충분하다. CLTA 보험에서도 ALTA에서 제공해주는 추가적인 보험 혜택을 주는 보험이 있으므로 명의보험을 선택할 때 고려해 볼 수 있다.

단독 주거용 부동산의 거래에 있어서는 대부분의 거래에 있어서 은행융자가 동반되므로 은행에서는 은행의 융자를 보호하기 위한 Lender's Policy 를 구입하게 된다. 따라서 실제로 명의보험에 대한 확인은 주택 구입자가 하기보다는 은행에서 확인하는 과정을 갖는다. 은행에서는 융자의 조건으로 명의의 하자가 없는 것을 보증받아야 하므로 명의보험에 나온 보호 대상을 확인한 후 융자를 허락하게 된다.

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이승호 / 상법 변호사