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융자를 잘 받기 위한 요령 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 웰스파고 한인융자담당]

[LA중앙일보] 발행 2018/08/02 경제 11면 기사입력 2018/08/01 21:22

스티브 양 / 웰스파고 한인융자담당

▶문= 스몰 비즈니스를 운영하는 자영업자입니다. 융자를 잘 받기 위한 요령들에 대하여 말씀해 주세요.

▶답= 자영업자들은 일반적으로 융자 받기가 더 힘듭니다. 왜냐하면 수입을 모두 보고하지 않는 경향이 있을 뿐만 아니라, 렌더의 입장에서도 자영업자들의 수입의 안정성, 지속성, 검증 가능성을 측정하기가 더 힘들기 때문일 것입니다.

이렇게 융자를 얻는데 상대적으로 불리한 위치에 있는 자영업자들이 융자를 잘 받기 위해서는 수입에 대한 세금보고는 어떻게 하고 부채관리는 어떻게 할 것인가가 핵심이 될 수 있습니다. 왜냐하면 수입과 부채가 주택융자의 가장 중요한 심사 기준의 하나인 DTI(Debt to Income Ratio, 부채비율)를 결정하기 때문입니다. DTI란 융자신청인의 월페이먼트의 합계가 월수입에서 얼마를 차지하는가에 대한 비율입니다. 이 비율이 낮을수록 당연히 융자 받기가 쉬워지고 반대로 높으면 융자를 거절당하기 쉽습니다.

여기서 문제는 분모에 해당하는 수입을 어떻게 계산하고 분자의 부채에는 어떠한 항목들을 어떻게 계산하는지를 알아야 대처하는 요령도 알 수 있게 됩니다. 1099를 수령하는 독립 계약자나 세금 보고서의 Schedule C를 사용하여 소득 보고를 하는 개인사업자 (Sole Proprietorship)의 경우는 수입 계산이 간단하고 상대적으로 쉬운 편입니다. 그러나 세금 보고서 Schedule E를 사용하는 LLC, S Corp이나 C Corp을 보유한 자영업자의 수입 계산은 상당히 까다롭습니다. 왜냐하면 이 경우에는 회사로부터 발생된 수입을 계산하는 방법으로 현금흐름 방법을 많이 사용하기 때문입니다.

현금흐름 계산 방법은 전통적으로 인정해주는 감가상각이나 비즈니스 구입 시 지불한 프리미엄에 대한 상각(Amortization) 공제 분을 수입으로 다시 계산에 넣어주지 않습니다. 또한 비즈니스의 수입이 많아도 이득을 주주가 배당의 형태로 가져오지 않는 경우, 수입으로 인정해주지 않습니다.

또한 주주와 회사 간의 돈을 빌리고 빌려주는 행위도 수입에 플러스 혹은 마이너스로 계산됩니다. 주주와 회사 간의 돈을 빌리고 빌려주는 행위는 손익계산의 문제가 아니라 대차대조표 상의 변동이므로 이를 이용할 경우 세금 부담의 증감 없이 융자에 필요한 수입 규모를 늘릴 수도 있다는 말이 되는데 이는 아주 중요한 부분입니다.

따라서 회사를 소유한 자영업자들은 융자가 필요한 시점보다 훨씬 이전부터 재무제표에 능통한 융자 담당자를 찾아 자세한 상담과 준비를 하는 것이 무엇보다 중요합니다.

▶문의: (213)393-6334

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