[상 법] 코로나와 세입자 보호 대책

각급 정부 보호 법·대책 확인 필요
렌트비 못 낼 경우 보호 권리 알아야

코로나19 에 의하여 캘리포니아 대부분의 카운티는 아직도 주거지 자가격리와 많은 비즈니스가 정상적인 오픈을 하지 못하고 있다. 코로나19 여파로 많은 비즈니스가 정상적인 영업을 하지 못하면서 임차하는 건물에 대한 렌트를 내지 못하고 있다. 정상적인 상황에서는 렌트를 내지 못할 경우 3일 통보를 보내고 그 뒤에도 렌트가 지급되지 않으면 퇴거 명령소송을 진행하게 된다. 이런 상황을 고려해서 연방 정부, 캘리포니아 주 정부 그리고 지방 정부에서는 일시적으로 퇴거소송을 중단하는 모라토리엄을 선포한 상태다.

연방 정부에서는 지난 3월에 통과된 Federal Corona Virus Aid, Relief and Economic Security (CARES) Act에 의하여 국책모기지 기관인 패니매와 프레디맥이 보증하는 모기지가 있는 건물에 거주하는 세입자에 대해서는 지난 24일까지 리스 계약을 종료할 수 없게 했다. 현재는 7월 24일에 만료된 법의 개정이 아직 나오지 않았기 때문에 임대인은 리스 종료를 위한 30일 통보를 할 수 있는 상태다. 다만 현재 의회에서 추가 대책이 논의되고 있고 7월 24일로 종료된 보호를 9월 30일까지 연장하는 안이 논의되고 있다.

연방 주택 금융국에서는 자체적으로 패니매나 프레디맥에서 보증하는 모기지가 있는 부동산의 경우에는 9월 30일까지 모라토리엄을 선포한 상태다. 따라서, 4 unit 이하의 주택을 임대하는 세입자는 임대인에게 모기지가 연방 정부의 보증을 받고 있는지 확인할 필요가 있다.

캘리포니아 주에서는 지난 3월 4일 비상체재를 선포하고 9월 30일까지 각 지방 정부가 세입자 보호와 퇴거에 대한 모라토리엄을 선포할 수 있는 권한을 주었다.

캘리포니아 주 정부의 비상체재 선포뿐 아니라 캘리포니아의 법원에서는 Emergency Rule 1을 선포하여 모든 주 법원에서 퇴거 명령 소송을 진행하지 못하게 하는 모라토리엄을 선포했다.

주 법원에서는 상업용이나 주거용 부동산에 상관없이 코로나19와 관계없이 주 정부의 비상체제가 해제된 90일 안까지는 퇴거명령 소송에 관련되어 어떠한 절차도 진행하지 못하게 했다. 법원에 소송장을 접수하거나 최종 판결을 내릴 수가 없다. 이미 날짜가 잡혀 있는 재판의 경우도 최소 60일간 연기하게 했다. 따라서 세입자는 렌트를 내야 할 의무는 있으나 내지 않는다고 해서 퇴거를 당할 수는 없게 된 것이다.

법적으로 임대인은 렌트를 내지 않는 세입자에 대해서 3일 통보를 주는 것은 가능하나 실질적으로 퇴거할 수 있는 법적인 절차가 허락되지 않는 것이다.

캘리포니아 주 정부에서 비상사태를 언제 해제할지에 대한 언급이 전혀 없기 때문에 세입자에 대한 퇴거 명령에 대한 모라토리엄은 계속 유효하다. 또한 캘리포니아 주 정부의 명령에 의한 각 시 정부는 코로나19에 대응하기 위한 정책을 할 수 있는 재량이 주어졌다.

예를 들어 LA시는 비상사태 기간에 주거용 세입자가 내지 않은 렌트에 대해서는 비상사태 해제 후 12개월 동안 분할해서 낼 수 있게 했다. 또한 임대인은 모든 세입자에게 이러한 시 조례를 의무적으로 통보하게 했다.

상업용 부동산의 세입자는 비상사태 해제 후 3개월 동안 분할해서 낼 수 있게 했다. LA시의 경우 비상사태가 해제된 후 12개월간은 렌트를 인상할 수 없게 했다.

LA 카운티는 10명 이하의 종업원을 둔 비즈니스는 비상사태 해제 후 밀린 렌트에 대해서 12개월에 걸쳐 분할 지불할 수 있게 했다. 따라서 현재 주거하거나 비즈니스를 하는 시의 조례를 확인하여 렌트를 내지 못하고 있을 경우 보호를 받을 수 있는 권리가 무엇인지 확인해야 한다.

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이승호 / 상법 변호사