[상 법] 부동산 서면 계약의 중요성

부동산 거래, 구두 계약 효력 없어
공소시효는 계약 위반일부터 4년

부동산 분쟁에 따른 소송이 제기됐을 때 가장 보편적으로 제기되는 방어논리는 공소시효 (Statute of Limitations) 만기와 계약의 서면화 (Statute of Frauds)에 관한 규정이다.

부동산 소송을 당한 피고 입장에서는 공소시효와 계약의 서면화에 관한 쟁점에서 승소할 수 있으면 소송의 본 안에 관한 본격적인 방어를 시작하기도 전에 소송을 기각할 수 있다. 소송이 제기됐을 때, 소송의 쟁점이 시효가 만기 된 후 제기됐을 경우에는 쟁점을 다루기도 전에 시효만료의 이유로 소송을 기각시킬 수 있다.

일반적으로 서면이 아닌 구두 계약도 계약으로서 효력을 인정받는다. 다만 구두 계약이므로 계약 당사자 간에 계약에 대한 이견이 있을 수 있다. 그러나 이러한 일반적인 규칙에서 예외는 부동산 거래와 관련된 계약이다. 부동산에 관련된 계약이 서면으로 작성되어 있지 않을 경우에는 계약의 효력이 없다.

즉 부동산의 매매, 부동산을 담보로 하는 융자, 임대 기간이 1년 이상 되는 임대계약서 등을 계약할 경우에는 서면으로 계약해야 한다. 또한, 부동산 브로커의 고용에 관한 계약서도 서면으로 되어 있지 않고 구두로만 계약이 되었다면 계약의 효력이 없게 된다.

따라서 부동산에 관련된 계약을 할 경우에는 모든 내용을 서면으로 작성해야 계약의 효력이 있을 뿐 아니라 분쟁이 발생했을 경우에도 서면으로 된 계약서의 내용을 기본적인 계약으로 인정하기 때문에 계약의 내용을 정확하게 법률적 효력이 있는 문장으로 계약서를 작성하는 것은 매우 중요하다.

구두 계약일 경우, 계약 당사자가 계약 의무를 준수한다면 문제가 없지만, 한쪽이 계약을 이행하지 않을 경우, 계약의 효력이 없으므로 계약의 준수를 요구할 수 없다. 일반 계약에서는 구두 계약으로도 계약 준수를 요구할 수 있지만, 부동산과 관련된 계약은 반드시 서면으로 계약해야 한다.

부동산에 관련된 분쟁이 발생하고 소송을 제기할 때, 고려해야 할 조건 중 하나는 소송을 제기할 수 있는 공소시효가 지났는가를 확인하는 것이다. 공소시효를 넘겼을 경우에는 소송할 수 있는 방법이 없게 된다. 서면화된 부동산 계약의 공소시효는 4년의 기간이 있다. 4년의 공소시효 기간은 계약한 날짜로부터 4년을 계산하는 것이 아니라 상대방이 계약을 어긴 날부터 4년을 계산한다. 따라서 계약을 한 후에 계약 불이행이 있었을 경우 계약 날짜에서부터 4년을 계산하는 것이 아니라 계약 불이행이 있었던 날짜부터 공소시효를 계산하게 된다.

사기에 의한 부동산 계약서의 파기에 관한 소송은 3년의 공소시효 기간이 있다. 3년의 공소시효 기간의 시작은 사기를 당한 당사자가 사기를 발견한 날부터 계산한다.

예를 들어, 피해를 본 당사자가 사기를 발견한 날부터 3년이 지나지 않았을 경우에는 사기소송을 할 수 있다. 이러한 소송에서는 피해자가 언제 사기를 발견했고 또한 왜 사기를 발견하기까지 지연된 이유가 정당한가에 대한 논쟁이 소송의 중요한 쟁점이 된다. 만약 피해자의 사기 발견의 이유가 정당하지 못했을 경우에는 공소시효 말소로 인하여 소송이 기각될 수 있다.

사기에 관한 소송은 부동산 계약서에 의하여 소송하는 것이 아니라 계약 외적인 문제에 관해서 사기가 발생했을 때 하게 되는 소송이다.

또한 공소시효의 기간이 있으므로 부동산 거래에 있어서 피해를 봤을 경우에는 지체하지 말고 변호사와 상의하여 소송을 준비해야 한다. 너무 오래 지체했을 경우에는 시효가 만료됨으로써 소송을 할 수 없게 된다.

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이승호 / 상법 변호사