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[에이전트 노트] 바뀐 세법과 주택시장 전망

모기지 이자 공제, 양도소득세 혜택 줄면서
주택 거래량 줄고 매물 부족 심화될 수 있어

새해를 맞아 올해 부동산 시장을 전망하는 많은 전문가들의 공통적인 의견들을 종합해 보면 바뀐 세법이 부동산 시장에 얼마만큼 영향을 미칠 것인가에 집중되고 있다.

지난해 말 법안이 통과돼 올해 1일부터 시행되고 있는 세법은 공화당 주도로 실시되면서 사상 최대규모의 감세로 국민들에게 큰 효과를 줄 것이라고 알려져 있으나 그 내용 중에 부동산 시장에 악영향을 줄 수 있는 것들도 첨가돼 있어서 자칫 부동산 시장에 부정적 영향을 줄수도 있다는 의견도 있어 그 내용을 추려 보았다.

먼저, 모기지 이자 공제액 상한선이 기존의 100만 달러에서 75만 달러로 축소된다. 이는 주택가격 상승세로 모기지 이자 금액이 증가되고 있는 시점에 오히려 시장에 역행하는 정책으로 주거용 1차 주택은 물론 2차 주택에도 적용되기 때문에 주택시장을 위축시킬수 있다는 지적이다.

두번째로 양도소득세가 공제되는 거주기간을 현행 2년에서 5년으로 연장하는 것으로 기존의 양도소득액 50만 달러(부부합산금액, 부주 각각 25만달러씩)까지는 세금이 공제되는 것은 기존과 동일하지만 공제해택을 받기 위해서 충족되어야하는 거주기간이 과거 5년 중 2년 이상 거주에서 8년 중 5년 이상으로 두 배 이상 크게 연장되었다. 이는 NAR(National Association of Realtors)의 통계 자료로 비교해 볼때 집을 매매하는 셀러들 중 약 26%의 셀러들이 평균 주택 소유기간이 5년 미만 이었던 것을 감안하면 양도소득세의 혜택이 크게 줄어들 수도 있다. 또한 혜택금액이 큰 양도소득세를 포기할 수 없는 셀러들의 입장에서는 주택 소유기간을 길게 가져가게 될 수 밖에 없고 이는 부동산 시장의 매물 부족 현상을 심화시키는 악제가 될 수 있다.



세번째로 소득세와 재산세 공제액이 1만 달러로 제한된다. 재산세 공제액이 축소될 경우 재산세율이 상대적으로 높은 남가주 지역을 포함한 대도시 주택 소유주들의 재산세가 오는 4월부터 큰 폭으로 상승될 수도 있다. 참고로 현재 미국인 중 재산세 납부액이 1만 달러 이상인 주택소유주들은 대략 410만 명이 넘는 것으로 알려졌다.

마지막으로 세금보고시 선택사항인 표준공제액이 2배로 증가되는 반면 모기지 이자 공제액은 축소되기 때문에 주택구입을 통한 절세액의 차이가 상쇄되는 결과가 생긴다.

주택구입의 가장 큰 혜택이 모기지 이자액의 공제혜택이기 때문에 통상적으로 세금보고시 무주택 소유자들은 '표준공제액'을 신청하게 되고, 주택을 구입하면 모기지 이자 공제혜택을 받기위해 항목별 공제를 선별하여 신청하게 된다.

즉, 주택소유주들은 모기지 이자액의 공제혜택 금액과 표준공제액이 2배로 증가된 금액을 비교하여 감세효과가 높은 것을 선택하게 되기 때문에 모기지 이자액의 공제혜택 효과가 상대적으로 반감 되기 때문에 주택구입에 나서는 첫 주택 구입자들이 크게 감소하는 결과가 생길수도 있다. 위와 같은 이유로 주택 거래량이 크게 감소하거나 매물 부족 현상이 심화하는 결과로 부동산 시장이 위축될 수도 있다는 우려가 커지고 있다.

▶문의:(213)500-5589, Americahong@gmail.com


전홍철/WIN Realty & Properties



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