[부동산 이야기] 주택가격 전망 <1>

정점 찍었다는 얘기 있지만
2006년 상황과 차이점 많아

집 가격이 심상치 않다. 신문지상에서는 매일 같이 부동산 시장 전망을 이야기하고 있지만 좋은 소식보다는 그렇지 못한 소식이 더 많은 것 같다. 만나는 사람들마다 이제부터는 집값이 떨어지지 않을까라는 말을 하는 걸 보니 아무래도 부동산 시장 전망이 심상치는 않은 것 같다.

그럼 어떻게 해야 하나? 투자용으로 집을 가지고 있는데 팔아야 할까? 지금 아파트에 렌트로 살고 있는데 조만간 내 집을 마련하려고 했는데 지금이라도 집을 사야 하나 아니면 내년이나 후년으로 미루어야 하나 판단이 서지 않는다. 그렇다면, 지금으로부터 12년 전으로 돌아가서 그때 상황과 비교해보자.

12년 전이면 부동산 시장이 최절정기였던 2005년을 넘어서면서, 앨런 그린스펀 FRB 의장의 초강수 수단이었던 14번의 연속적인 연방 기준이자율 상승이 주택시장을 강타했을 때다.

이자율 상승 정책에 주택시장은 서서히 가라앉기 시작했다. 거의 지금의 상황과 맞아 떨어진다.

토요일 일요일마다 오픈하우스 팻말들이 많아지기 시작했고, 주택 매매건수는 눈에 띄게 줄었다. 집이 팔리는 시간이 점점 길어지고, 셀러들은 가격을 조금씩 낮추기 시작했다. 지금의 부동산 시장과 흡사하다.

그러면 집 가격이 가장 낮게 떨어졌던 2010년까지 4년 정도는 더 떨어지고, 다시 회복하던 2012년까지 결국, 6년 정도는 더 있어야 주택시장이 회복한다는 이야기인가?

그러나, 그때의 주택시장 상황과 지금의 주택시장의 상황의 다른 점도 많다. 이 차이점을 하나하나 살펴보자.

첫째, 현재의 대부분 집주인의 주택담보대출은 상당히 안정적이다. 2006년도 당시의 모기지는 엄청 무리한 대출이 50%를 넘었다.

모기지 은행의 공격적이며 무분별한 대출이 많았다. 돈을 빌리는 사람의 소득과 크레딧 점수를 거의 무시한 채, 마구잡이로 돈을 빌려주어 집을 사게 하면서, 집값이 이상 폭등하는 원인을 제공했다. 그러다 이자율이 폭등하면서 집값이 떨어졌고, 마구잡이로 구입한 집을 1,2년 만에 되팔아 그 차액을 만들고자 했던 집주인들이 놀라서 서둘러 집을 시장에 내놓는 바람에 가격이 폭락했다. 그런 상황에서 집이 제값을 받지 못하고 제대로 팔리지 않자, 집주인들은 페이먼트를 하지 못해 계속 밀리게 됐고 급기야는 경매나 차압으로 넘어가는 상황이 속출했다.

2018년 현재 주택담보대출 상황은 2006년과 너무 다르다. 2006년에서 2008년 사이의 끔찍한 주택시장 몰락을 경험한 미국정부와 관련 기관들이 모기지 은행의 대출상품을 철저히 규제하여 보다 안정적이고 안전하게 모기지를 판매하도록 지시하고 감독했다. 현재의 모기지 상황은 2006년처럼 위태로운 상황은 아니다.

둘째, 현재 연방 기준금리는 여전히 낮은 수준이다. 기준금리는 약 2% 수준이며, 주택담보대출의 이자율은 약 4.5% 수준이다. 2006년도의 기준금리는 4.5% 였다.

2018년 현재로 보면 앞으로도 기준금리는 조금 더 인상될 가능성이 있다. 하지만 모기지 대출 장사가 잘 안되면서 오히려 이자율은 조금씩 떨어지고 있기도 하다.

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제이슨 성 / Regency KJ Realty 발렌시아