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올해 주택시장·모기지 9가지 트렌드 "서서히 바이어에 유리한 방향 진입"

매물 증가 기대 속 가격 상승세 지속
융자기준 완화·구입 주택 크기 축소

2019년도 주택시장은 바이어에게 더 나쁜 방향으로 가지는 않지만 그렇다고 눈에 띄게 바이어 마켓으로 움직인다고 보기도 어렵다는 분석이 나왔다. [중앙포토]

2019년도 주택시장은 바이어에게 더 나쁜 방향으로 가지는 않지만 그렇다고 눈에 띄게 바이어 마켓으로 움직인다고 보기도 어렵다는 분석이 나왔다. [중앙포토]

새해에 주택을 구입할 계획이 있는 사람에게 2019년은 쉽지 않은 한 해가 될 것이라는 전망이 나왔다. 야후 파이낸스는 최근, 2019년에도 주택 매물 부족 현상이 계속 이어질 것이고 이런 가운데 주택가격과 모기지 이자율은 계속 오를 가능성이 커 주택구입에 대한 부담이 커진 상황이라고 전망했다. 하지만 모든 여건이 부정적인 것만은 아니다. 주택매입에 나서는 사람과 모기지 융자가 필요한 사람들에게 일부 유리한 국면도 조성되고 있다. 건축업계는 엔트리 레벨로 분류되는 저렴한 가격대의 주택 건축에 더 나서고 있고 융자기관은 점차 융자 자격조건을 완화하는 방향으로 움직이고 있다. 첫 주택 구입을 계획하는 사람도 적절한 시기만 기다리고 있다. 야후 파이낸스는 이 같은 상황을 종합해 2019년 올해 주택시장과 모기지 부문에서 주목해야 할 9가지 트렌드를 정리했다.

1. 매물이 늘어난다

부동산 시장은 지난 6년 이상 셀러스 마켓을 형성했다. 이는 시장에 나온 주택 매물보다 잠재 바이어가 더 많았다는 것을 의미한다. 따라서 매매 과정에서 협상 주도권은 셀러가 쥘 수밖에 없다. 2019년도 셀러스 마켓으로 남을 것이다. 이런 장기적인 셀러스 마켓은 예비 주택 구입자에게 좋은 상황은 아니다. 하지만 희망의 빛이 보이는 전망이 나오고 있다. 매물이 늘어날 것으로 기대된다는 소식들이다. 문제는 매물이 더 나오더라도 여전히 공급 부족 현상을 겪을 가능성이 남아 있다는 점이다. 그만큼 집을 사려는 사람이 줄 서있는 상황이다. 이에 대해 리얼터닷컴(Realtor.com)은 "시장 상황이 바이어에게 더 나쁜 방향으로 가는 것은 아니지만 그렇다고 시장이 눈에 띄게 바이어 마켓으로 움직이고 있다고 보기도 어렵다"고 분석했다.

2. 주택가격 상승세 지속



주택가격과 관련해 2019년은 좋은 뉴스와 나쁜 뉴스를 동시에 전할 것 같다.

먼저, 나쁜 소식은 주택가격이 계속 상승할 것으로 예상된다는 점이다. 좋은 뉴스는, 하지만 가격상승폭이 올해는 2018년처럼 그렇게 빠른 속도로 오를 것 같지 않다는 것이다.

전국부동산중개인협회(NAR)의 로렌스 윤 수석경제학자는 "주택가격 상승폭이 완화하면서 쉽게 가격이 오르던 시기는 이제 끝난 것으로 보인다"고 말하고 "그러나 가격은 계속 상승세를 이어갈 것으로 본다"고 말했다. NAR은 2019년 한 해 동안 전국 기존 주택가격은 2.5% 상승하며 26만5200달러의 중간 가격을 기록할 것으로 예측했다. 2018년에는 전년도보다 4.7% 상승했고 중간가격은 25만8700달러를 기록했다. 부동산 정보분석업체 코어로직과 리얼터닷컴도 올해 기존 주택의 판매 가격이 둔화할 것으로 예측했다.

3. 모기지 이자율 상승세 지속

2018년 연초부터 12월 중순까지 30년 고정 모기지 이자율은 대략 0.75%포인트 오르며 4.75% 정도를 유지했다. 전문가들은 2019년에도 모기지 이자율이 계속 오를 것으로 전망하고 있다. 하지만 그 속도는 느릴 것으로 보고 있다.

30년 고정 모기지 이자율의 경우 올 한 해 동안 프레디맥은 0.5%포인트, NAR은 0.4%포인트, 패니매는 0.1%포인트 더 오를 것으로 예상했다.

4. 주택 구입 능력이 변수

주택가격 및 모기지 이자율 상승이 이어지면서 주택구입자들은 형편에 맞는 주택을 찾는 게 더 어려워지고 있다.

리얼터닷컴의 다니엘 헤일 수석경제학자는 상당수 주택시장에서 주택가격이 구입능력 제한선에 근접해 있거나 넘어섰다며 이들 지역에서는 해당 주민의 수입에 맞는 수준으로 가격조정이 있을 것으로 믿는다고 말했다. 그는 전국적으로는 텍사스 엘파소, 오클라호마 툴사, 테네시 차타누가 등 상대적으로 주택가격이 저렴한 지역에서 올해 거래량이 크게 늘 것으로 전망했다.

5. 구입 주택 크기 줄어

주택구입자 관점에서 보면 구입할만한 집이 없다. 재정상황에 맞는 집 찾기가 쉽지 않다. 이에 따라 특히 첫 주택구입자의 대부분은 자연히 영구 거주할 집 대신 형편에 맞는 집을 찾게 된다. 이런 경향을 반영해 주택건설업체는 규모나 크기는 작지만 첫 주택구입자들이 구입할 수 있는 가격대의 주택을 짓기 시작했다. 주택건설업계에 따르면 지난 수년 동안 신규 주택의 크기가 꾸준히 작아지는 추세를 보이고 있다. 연방인구조사국에 따르면 2018년 3분기 중간 크기 단독주택은 2320스퀘어피트였다. 이는 3년 전 기록했던 2440스퀘어피트보다 4.9% 작아진 것이다.

6. 첫 주택구입자 증가

모기지와 부동산업계는 첫 주택구입자에 항상 초점을 맞춘다. 거기에는 이유가 있다. 지난해 여름 발간된 도시연구소 보고서는 "첫 주택구입자는 지난 10년 동안 모기지 시장을 지배해왔고 현재도 여전히 상당 부분을 차지하고 있다. 그리고 당분간 이런 추세에 변화는 없을 것으로 보인다"고 밝혔다. 주택시장 붕괴사태 이전에 첫 주택구입자는 전체 모기지 시장의 약 40%를 차지했다. 이후 이 비율은 60% 정도까지 늘었다. 향후 몇 년은 이들 첫 주택구입자들이 본격적으로 주택 시장의 지배 세력이 될 것이라는 전망이다.

7. 다소 완화된 융자 기준

모기지 융자기관들은 10년 전 주택시장 붕괴사태를 겪으며 많은 것을 배웠다. 융자 신청자가 충분히 갚을 능력이 되는지 꼼꼼히 따지기 시작했고 관련 규정도 까다로워졌다.

이에 따라 주택융자 받기가 어려워졌다. 하지만 최근 들어 다시 주택융자 기준이 다소 완화되는 조짐을 보이고 있다. 뉴욕 소재 모기지업체 에퀴티 나우의 매트 핵케트 영업부장은 "급격한 변화는 없지만 1년 전보다 느슨해진 것은 알 수 있다"며 "수문이 열리듯 급격한 변화가 몰려오는 것은 아니다"고 전했다. 완화된 부분은 관련 자료 양식 감소, 낮아진 크레딧 점수 기준, 낮아진 다운페이먼트 비율 등을 꼽을 수 있다.

8. 변동이자율 선택 증가 추세

4월 소나기 이후 5월에 꽃이 피는 것을 예상할 수 있듯 고정 이자율 모기지의 이자율이 상승하면 변동 이자율 모기지를 대안으로 선택하는 사람이 늘어난다. 2018년에 이 같은 현상이 나타났고 2019년에도 이어질 전망이다.

변동 이자율 모기지를 선택하는 이유는 고정 이자율 모기지보다 이자율이 낮기 때문이다. 이럴 경우 첫 몇 년 동안 월페이먼트 액수가 낮아지는 장점이 있다. 반면 몇 년 뒤에는 이자율이 오르면서 월페이먼트도 함께 오를 수 있는 위험 부담이 있다.

지난해 10월 기준으로 변동 이자율 모기지를 선택한 비율은 8.2%다. 1년 전에는 5.5%였다.

지금처럼 이자율이 오르는 시기에 변동 이자율 모기지는 별로 좋은 선택이 아니라고 전문가들은 말한다. 하지만 만약 변동 이자율이 적용되기 전인 3년이나 5년 안에 집을 팔 계획이 있다면 변동 이자율로 월 페이먼트 부담을 줄일 수 있다.

9. 자신감 넘치는 셀러는 어려움 겪을 수 있다

위에서 언급했듯이 2019년은 여전히 셀러가 주도권을 쥐는 주택시장이 될 것이다. 특히 예비 바이어가 구입할 여력이 되는 주택 공급이 부족한 곳에서는 더욱 그럴 것이다. 하지만 그렇다고 셀러는 집을 사려는 사람들이 몰려 가격경쟁을 할 것으로 판단하면 큰 오산이다. 특히 중간 가격보다 높은 가격대를 유지하고 있는 동네에서 집을 팔려는 사람은 주의해야 한다. 첫 주택구입자는 거의 모든 주택시장에서 큰 손 역할을 하지만 이들은 대개 중간가격보다 낮은 가격대의 주택을 구입하려는 경향이 있다.

따라서 중간가격대보다 비싼 집을 매물로 내놓는 셀러는 가격을 적정 수준에서 잘 정해야 하며 바이어에게 인센티브를 제공하는 것도 고려하는 것이 좋다.

리얼터닷컴의 경제학자는 "2019년은 바이어와 셀러 모두에게 힘든 한 해가 될 것 같다"며 "특히 덜 비싼 집을 찾는 바이어나 고가 주택을 팔려는 셀러가 더욱 그렇다"고 말했다.


김병일 기자 kim.byongil@koreadaily.com



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