[에이전트 노트] 가주 렌트 컨트롤

가주 렌트 컨트롤 내년 1월 1일부터 시행
렌트비 연 '5%+물가상승률'로 인상 제한

　개빈 뉴섬 캘리포니아 주지사가 지난 10월 8일 렌트 컨트롤법안(AB1482)에 최종 서명했다.

　주 정부 렌트 컨트롤법은 천정부지로 인상되는 렌트비를 규제하고자 만든 법안으로 내년인 2020년 1월 1일부터 10년간 한시적으로 캘리포니아 주 전역에 걸처?시행된다.

　새로 적용되는 이법의 주요 내용을 살펴보면 가장 먼저건축 연도가 15년 이상 된 임대용 건물은 모두 적용받게 되는데 건물 연도 수의 계산법은 현재 연도에서 15년을 빼면 되는데, 내년인 2020년 기준으로 15년을 빼면 2006년도 이전에 지어진 건물은 모두 이 법에 적용받게 되고 2021년엔 2007년 이전에 지은 건물도 포함되게 된다.

　새로 시행되는 주 정부 렌트 컨트롤법은 주 전체에 걸쳐 시행되지만, 샌타모니카, 웨스트할리우드, 컬버시티, 베버리힐스 등의 일부 지역은 자체 렌트 컨트롤 조례가 있어서 적용대상 지역에서 제외되며 자체적으로 이미 적용되고 있는 렌트 컨트롤 법을 따르게 된다.

　새로운 주 정부 렌트 컨트롤법에 적용되는 대상은 개인 주택이나 콘도미니엄 그리고 건물주가 1개 유닛에 거주하는 듀플렉스(Duplex)를 제외한 모든 2-4유닛 이상 주택, 아파트 등이 모두 포함되며 단독주택이나 콘도미니엄이라도 부동산 투자 전문회사가 소유하고 있다면 그 역시 규제대상에 포함된다.

　그리고 가장 중요한 렌트비 인상 폭은 1년에 5% + 해당 지역의소비자물가지수(CPI)를 더한 만큼을 올릴 수 있으나 최대 인상 폭은 10%를 초과 할 수 없다. 즉 예를 들어 LA 카운티의 지난 5년간 평균 물가상승률이 2.5%였다면 2.5% + 5%로 7.5%까지 인상할 수 있게 된다.

　여기에 새롭게 적용되는 주 정부 렌트 컨트롤법에 의해 테넌트들은 정당한 사유 없이강제퇴거 조치를 당할 수 없으며 새롭게 강화된 법안에 의해 보호받게 된다.

　건물주가 테넌트를 강제로 퇴거시킬 수 있는 ‘정당한 이유’(just cause)로는 렌트비 연체, 다른 세입자들에게 불쾌감을 주어 타 테넌트에게 피해를 주는 경우, 세입자가 거주하는 공간 안에서 범죄를 저지르는 경우로 제한된다.

　최근 주 정부 렌트 컨트롤법 통과 이후 내년도 1월 1일 시행에 앞서 렌트비를 미리 인상하거나 강제퇴거를 통보하는 다수의 임대업과 개발업자들의 발 빠른 움직임에 세입자들의 피해가 예상되자 LA 시 의회에서는 지난 22일 긴급 법령을 통과시켜 올해 말까지 정당한 테넌트들의 잘못 없이는 공공주택 입주자들을 강제퇴거시킬 수 없다는 법령을 승인했다.

　이처럼 강력한 주 정부 렌트 컨트롤법의 실행으로 인해 신규주택을 건설 개발하는 부동산 투자 및개발업자들에게는 새로운 규제사항이 추가되는 형상으로 ?자칫 부동산 개발 사업이 위축될 수 있다는 우려도 제기되고 있지만, 세입자를 보호하는 법안은 앞으로도 계속 강화될 전망이다.

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전홍철 / WIN Realty & Properties