[부동산가이드] 인컴 유닛 투자 기준

김주희(수잔 김) / 뉴스타부동산 명예부사장

연간 인컴에 대한 해당 부동산 가격 비율
GRM(배수)이 8 이하라면 다소 좋은 투자

흔히 투자자들은 인컴 유닛 등의 커머셜 건물을 살 때, 몇 배수인가를 물어본다.

비즈니스와 커머셜 유닛 등 용도에 따라 그 배수가 다르며, 그 배수가 얼마냐에 따라 투자가치가 있는가를 판단하는 기준으로 사용한다.

'배수'라는 말의 의미를 살펴보면, 영어로 표현하면 'Gross Rent Multiplier'인데, 이는 재산세, 보험, 공과금 등의 비용 지출을 공제하기 전의 연간 인컴에 대한 그 해당 부동산의 가격의 비율이다.

이 GRM을 계산한 숫자의 의미는 해당 프로퍼티의 가치가 연간 받는 렌트 인컴으로 몇 년이 지나면 커버할 수 있는가의 의미이다.

즉 높은 GRM, 약 12 이상이라면, 좋지 않은 투자의 기회라고 생각이 되며, 약 8 이하라면 다소간 좋다고 판단할 수 있다는 의미이다. GRM이 12라면, 연간 인컴으로 계산할 때, 12년 후에 투자금 전액을 회수할 수 있다는 의미이며, 8이라면 8년이 걸린다는 의미이다.

GRM은 여러 부동산을 놓고 어떤 것을 선택할 때, 감가상각 효과, 주기적인 비용(재산세, 보험등)과 잠재적인 테넌트에 의하여 발생하는 비용(공과금과 수리비 등) 등 고려해야 할 사항이 다양하나, 비슷한 종류의 부동산은 비용을 일정하게 가정할 수 있고, 덜 중요한 요소로 생각할 때는, 총 렌트 수입과 비교하여 사용하는 기준이다. 왜냐하면, 이러한 각종 비용들이 실제에서는 예측하기가 더 복잡하여, 이러한 요소들을 결정하기 어려울 때, GRM은 순투자 회수율을 계산하기 위한 하나의 대안으로 사용되는 것이다.

예를 살펴보면, 부동산 가격이 20만 달러/ 연간 총 렌트 수입이 2만 달러라면, GRM은 10이다. 최근에는 매달 렌트비보다는 연간 렌트비를 통상적으로 더 계산한다. 그래서 100GRM(매달 렌트비) = 8.33GRM(연간 렌트비)이다.

연간 렌트비의 8.33 GRM이라는 의미는 총 렌트 수입으로 8.33년 만에 해당 부동산의 가치를 회수한다는 의미이다. 만약 GRM이 3자릿수라면, 이는 매달을 기준으로하는 GRM을 의미한다. 예를 들어서 매달 렌트비가 3000달러 이고, GRM이 101.21이라면, 이 해당 부동산의 시장가치는 얼마일까? GRM = 가치/매달 렌트, 101.21 = 가치/매달 렌트, 가치 = 101.21 X 3000달러. 즉 가치는 30만3630달러 이다.

다른 예를 보면, 매달 렌트가 3000달러 이고, GRM이 8이면, 가치는 얼마인가? 이 GRM은 숫자가 작다. 이것은 연간 인컴의 배수이기 때문에 3000달러 X 12 = 3만6000달러 GRM은 8, 가치 = GRM X Rental Income 즉, 3만6000달러 X 8 = 28만8000이다.

CAP rate과 다른 점은 총 연간 인컴으로 계산하지 않고, 순이익을 기준으로 계산을 한다. GRM은 마켓상황, 경제상황, 부동산의 종류, 위치, 규모에 따라 달라진다.

예를 들어 호텔의 GRM은 4 -5배를 말하는 반면에 멀티유닛은 최근 17배에 달하는 곳도 있다. 그러므로, 전문가와 상의하여 현재 마켓의 해당 부동산 종류의 평균 GRM의 동향을 파악하는 것이 부동산의 가치를 산정하는 데 기본이 된다.

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