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[상법 칼럼] 부동산 환경오염 테스트

이승호 / 변호사
이승호 / 변호사

[뉴욕 중앙일보] 발행 2018/09/06 경제 2면 기사입력 2018/09/05 22:13

부동산 구입에 있어서 가장 복잡하고 소송으로 연결됐을 때 가장 큰 피해가 발생할 수 있는 부분은 아마도 환경오염에 의한 책임일 것이다. 환경오염에 대한 규제와 책임에 관한 법률은 연방법과 주법에서 엄격하게 정하고 있다.

환경오염에 관련한 법 중에서 가장 특이한 점은 환경오염에 관한 책임소재를 정하는 부분이다. 환경오염이 되어있는 부동산을 구입한 사람도 비록 환경오염을 직접적으로 발생시키지 않았어도 환경오염을 청소해야 하는 책임이 있다.

또한 환경오염을 발생시킨 비즈니스뿐 아니라 건물의 건물주도 책임을 져야 한다. 환경오염에 관한 법률에서 책임의 소재는 처음 오염이 발생한 때부터 현재까지의 비즈니스 소유주와 건물주 모두에게 있다. 또 환경오염에 의한 책임은 공소시효법이 일반적으로 적용되지 않으므로, 오염된 부동산이나 비즈니스를 매각한 후 오랜 시간이 지난 후에라도 오염물질이 발견됐을 경우 책임을 질 수 있다. 오염이 있는지를 모르고 부동산이나 비즈니스를 구입했을 경우에도 또한 오염에 대한 잘못이 없는 경우에도 환경오염법 하에서는 책임이 있다.

환경오염에 관한 소송은 일반적으로 연방정부나 주정부의 환경청에서 오염을 발생시킨 비즈니스나 부동산 소유주에게 제기하는 경우가 많고 또는 환경오염에 의해 피해를 본 당사자가 직접 피해 보상 소송을 할 수 있다.

따라서 환경오염의 가능성이 큰 부동산이나 비즈니스를 구입할 경우에는, 제1차 환경테스트(Phase I Test)를 환경전문가에게 의뢰해야 한다. 제1차 환경테스트는 부동산 자체를 검사하는 것뿐 아니라, 과거의 사용자의 사용 용도를 분석하여 환경오염 가능성을 분석한다. 제1차 환경테스트에서는 부동산 명의에 서류, 부동산 인스펙션 그리고 셀러에 대한 인터뷰를 통해 환경오염 가능성에 대한 진단을 한다. 제1차 환경테스트에서는 부동산에 실제 오염이 있는가에 대한 현장 테스트는 포함하지 않는다. 대부분의 부동산 융자기관에서는 융자의 조건으로 제1차 환경테스트 결과를 요구한다. 또한 부동산 매매계약서에서 제1차 환경 테스트의 결과를 계약 파기의 사유로 정한다. 바이어 입장에서는 제1차 환경테스트의 결과를 확인한 후 부동산 매입을 계속 할 것인가를 결정할 수 있는 것이다.

제1차 환경테스트에서 환경오염 가능성이 큰 걸로 판명된 경우 실제 오염이 있는가를 확인하는 제2차 환경테스트(Phase II Test)을 진행할 수 있다. 제2차 환경테스트는 환경오염에 대한 정밀검사를 하게 되므로 환경오염의 정도를 정확하게 파악할 수 있다. 제2차 환경테스트는 비용이 많이 드는 테스트이므로 부동산 거래할 때 바이어나 셀러는 비용 부담 때문에 기피하는 경우가 있는데, 환경오염에 의한 책임소재가 광범위하고 이에 따른 벌금과 청소비용이 막대하므로 환경전문가가 제2차 환경테스트를 권장할 경우에는 반드시 해야 한다. 물론 매매계약에 환경문제에 따른 계약 파기 권리가 있다면 제2차 환경 테스트를 진행하지 않고 매매계약을 파기할 수 있다. 일반적으로 제1차 환경 테스트에 대한 비용은 셀러가 부담하는 경우가 많지만, 제2차 환경 테스트의 경우 비용에 대한 부담을 정하는 방법은 매우 다양하다. 따라서 부동산 매매계약을 작성할 때, 제2차 환경테스트를 하게 될 경우 비용에 대한 협의를 미리 해 놓을 필요가 있다.

따라서 부동산 계약을 할 때 환경테스트에 관한 비용을 누가 부담할 것인가를 계약서에 반드시 규정해야 이에 관한 분쟁의 소지를 없앨 수 있다. 특히 환경오염의 소지가 높은 비즈니스가 입주한 부동산을 구입할 때는 부동산 구입을 결정하기 전, 환경오염 검사 보고서를 셀러로부터 미리 구입하여 분석하는 것이 불필요한 시간낭비를 막을 수 있다.

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