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[부동산 칼럼] 첫 주택구입 고객 융자 프로그램

곽동현 / 부동산 칼럼니스트
곽동현 / 부동산 칼럼니스트

[뉴욕 중앙일보] 발행 2018/08/04 부동산 3면 기사입력 2018/08/03 16:39

뉴욕으로 국한 되기는 하지만 4.375%로 첫 주택 구입자들에게 융자를 해주는 프로그램이 있다. 뉴욕주에서 처음 주택을 구입하고자 하는 고객분들에게 제공되는 특별 융자 프로그램인데 SONYMA(State Of New York Mortgage Agency.소니매)라고 한다. 얼마 전까지만 해도 이 프로그램의 주택 구입 상한가가 한인들이 주거하는 뉴욕시와 그 인근의 주택 가격에 비해 터무니 없이 낮아 크게 환영 받지 못했으나 최근 기준이 되는 수입과 주택 가격이 충분히 향상되어 웬만한 첫 주택 구입자들은 SONMY에서 제공하는 프로그램에 해당한다.

SONYMA에서 제공하는 프로그램들은 아래와 같은데

1.Achieving the Dream

2.Low Interest Rate Program

3.Homes for Veterans

4.Habitat for Humanity

위 4가지 프로그램 중 Achieving the Dream프로그램과 Low Interest Rate Program에 대해서 좀 구체적으로 알아 보도록 하자.

Achieving the Dream

이 프로그램은 뉴욕주에서 주택을 처음으로 구입 하는 자로 해당지역의 중간소득의 80%정도 수준미만까지면 해당되고 3%만의 다운으로도 융자가 가능하다. 가장 큰 매력은 다운을 3%만 하는데도 이자가 4.375%로 동일하다. 30년 고정으로 받을 수 있다. 현재 일반 융자로 받으면 0.5%이상 높은 이자를 내어야 가능하다. 좀더 구체적 조건들을 보면 가장 우선되는 가이드라인인 소득의 기준과 주택 구입 상한가인데 한인이 주로 주거하는 지역 기준으로 보면 아래 표와 같다.

2.Low Interest Rate Program

이 프로그램은 Achieving the Dream 프로그램보다 수입과 주택가격의 폭이 좀더 넓다. 뉴욕주에서 주택을 처음으로 구입 하는 자로 해당지역의 중간 소득의 100~115%정도 수준미만까지면 해당 된다 세금 보고를 잘 하는 한인 고객들이라면 한번 도전해 볼만하다. 이 프로그램의 30년 고정 모기지 이자율은 3.875%이다. Achieving Dream보다 모기지 이자만 0.375% 높다. 그 기준은 아래 표와 같다.

두 프로그램 모두 수입의 기준에 따라 이자가 차이가 있지만 융자 자격조건은 같고 아래와 같다.

◆첫 주택 구입자=가장 중요한 조건이다. 과거 3년 동안 주택을 소유하지 않은 자, 이것을 확인하기 위해서 3년동안 세금보고를 한 것이 필요로 하다. 만 3년전에 주택을 매각하였다면 그 매각한 클로징 서류면 증빙 서류가 된다. 특히 3년전에 Short Sale을 해서 주택을 매매 했더라도 케이스별로 승인을 해준다, 이때는 현재 랜트를 밀리지 않고 내고 있는지 증빙 서류를 잘 준비해야 한다.

◆소득 대비 지출(Debt to Income Ratio 40/45)=상기 사항을 잘못 오해하면 위의 수입과 주택가격만 맞으면 전부 융자를 해주는 것으로 아는데 그것은 아니고 수입대비 지출을 계산해서 45% 미만이 나와야 한다. 그러니 주택을 구입하기 전에 미리 크레딧카드 사용을 자제하고 얼마 남지 않은 자동차 페이먼트가 있다면 줄일 필요가 있다. 10개월 미만 남은 페이먼트는 지출에서 제외되고 자동차 리스는 남은 개월 수와 상관없이 지출로 잡혀지고 갚지 않은 학자금융자는 빌린 금액의 1%를 지출로 계산한다.

◆크레딧 점수=SONYMA의 특징 중 하나가 크레딧 점수에 관대하다는 것이다. 점수가 너무 낮아서 엉망인 정도가 아니면 문제가 되지 않는다. 기본적으로 3개 정도의 크레딧 라인이 2년 정도 사용되면 된다. 두명에 같이 융자 신청 시 한 명만 이 조건에 맞아도 가능하고 너무 나쁜 크레딧만 아니면 된다.

◆락인 120일=일반 융자 프로그램은 이자가 매일 오르락 내리락 하고 락인을 하면 60일 정도가 기본이다. 하지만 SONYMA 이자는 매일 바뀌지 않고 시중 이자에 따라 천천히 움직이고 이자 고정 기간을 120일까지 준다. 넉달이면 보통 클로징을 마칠 수 있는 기간이다.

몇 가지 더 중요한 것은 SONYMA프로그램은 30년 고정으로 주택 구입에만 적용이 된다. 15년 모기지나 재융자 프로그램은 없다. 또한 융자 심사를 SONYMA를 제공하는 은행에서 한번하고 SONYMA에서도 한번 심사를 하게 된다. 일반적인 융자 서류 외에 SONYMA에서 요구하는 서류 몇 가지를 더 재출 해야 한다. 받는 이자나 융자 상품을 고려하면 충분히 감안할 수 있는 상항들이다. 또한 클로징 비용 1만5000달러까지 보조를 하기도 하는데 이때 이자가 0.375% 올라가므로 추천하고 싶지는 않다.

마지막으로 SONYMA의 프로그램의 더 자세한 정보는 www.nyhomes.org에서 찾을수 있다. 현재 렌트로 살고 계시는 고객 중 한 분이라도 상기 조건에 맞아서 뉴욕주에서 시행하는 싼 이자의 혜택을 받았으면 하는 바램이다.

NMLS Identifier: 525280



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