동종 자산 교환 (1031 Exchange)

2006년 미국 TV에 재미있는 일화가 소개된 적이 있다. 빨간 페이퍼 클립으로 무엇을 할 수 있을까 궁리하던 한 젊은 청년이 그 클립을 다른 물건과 바꾸는 물물교환을 생각해냈다는 이야기다. 매번 교환할 때마다 더 크고 좋은 것으로 바꾼다면 결국에는 제법 가치있는 물건을 소유할 수 있을 것이란 창의적인 계산이 시청자의 관심을 끌었다. 그 청년은 처음 클립을 볼펜과 바꿨고, 그 이후, 캠핑용 버너, 눈썰매, 영화 출연권 등을 거쳐서 열네 번째 교환 때에는 2층짜리 농장 집을 소유하게 되었다고 한다. 믿기 힘든 일화지만, 이 청년이 고수했던 물물교환의 기본 원리는 사실 오랫동안 다양한 분야에 널리 적용되어 왔다.

상업용 부동산 매매에도 이러한 물물교환의 개념이 활발하게 쓰인다. 대표적으로 동종자산교환 혹은 1031 교환이라는 제도가 있다. 이 동종자산교환이 큰 인기를 끌어온 이유는 상업용 부동산을 매각하여 얻은 소득으로 같은 종류의 부동산을 일정 기간 내에 구입한다면, 매각시 발생했던 양도소득에 대한 세금을 연장해주는 세법 규정이 있기 때문이다. 이 규정을 잘 이용하면 부동산 투자로 인해 발생하는 소득세를 합법적으로 피할 수 있다. 동종자산교환을 하기 위해서는 다음과 같은 조건을 잘 명심해야한다.

첫째, 매각하는 부동산과 새로 매입하는 부동산이 ‘같은 종류’여야 한다. 이때 ‘같은 종류’의 정의는 매우 포괄적이라고 보면 된다. 미국 내에 위치한 투자용 부동산 간의 교환 거래라면 이 조건을 쉽게 만족시킬 수 있다. 단, 해외에 위치한 부동산은 자격이 되지 않는다.

둘째, 부동산을 매매 교환할 때 셀러와 구매자가 동일인이어야 한다. 즉, 부동산을 매각한 사람 본인이 반드시 다음 부동산을 구입해야한다. 한 사람이 지분 100%를 모두 소유하고 있는 유한책임회사 (LLC)의 경우, 그 유한책임회사는 지분소유자와 동일인으로 취급될 수 있다. 통상적으로 동종자산교환의 경우, 중개인 (Intermediary)이 선정되어 이 중개인이 계약 당사자가 되어 부동산 거래를 진행한다.

셋째, 동종자산교환에서 가장 명심해야 할 사항은 바로 시간이다. 부동산을 매각하고나서 45일 이내에 반드시 새로 구입할 부동산 리스트를 중개인에게 제출해야 한다. 기본적으로, 리스트에는 부동산을 총 3개까지 기재할 수 있다. 다만, 리스트에 기재된 모든 부동산들의 총 가치가 매각했던 부동산 가격의 200%가 넘지않는 한도 내에서는 3개 이상의 부동산도 기재할 수 있다.

마지막으로, 부동산을 매각하고나서 180일 이내에 리스트에 기재되었던 새로운 부동산들 중 하나 또는 그 이상을 구입해야한다. 이때 주의할 사항은, 새로 매입하는 부동산의 가격이 매각하는 기존 부동산의 가격보다 낮아서 추가로 현금이나 다른 종류의 자산을 셀러로부터 받았을 경우, 그 액수에 대해서는 소득세가 부과된다. 하지만, 부동산 거래 전에 셀러가 그 시가 차액만큼 해당 부동산을 실제로 수리하거나 개량한 후 가치가 향상된 부동산을 교환한다면 추가 소득세를 피할 수 있다.