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주택융자 주의 사항…모기지 융자 신청시 거짓말은 금물

박원득 객원기자
박원득 객원기자

[LA중앙일보] 발행 2018/10/11 부동산 3면 기사입력 2018/10/10 15:55

한번 제출된 바이어 서류 기록에 남아
에스크로중에는 타업종으로 이직 금지
크레딧카드 신청시 신용점수 5점 하락

병원비를 체납하게 되면 크레딧 점수가 내려가므로 가능한 연체를 피하는 것이 좋다.

병원비를 체납하게 되면 크레딧 점수가 내려가므로 가능한 연체를 피하는 것이 좋다.

바이어가 전액 현금으로 집을 사지 않는 한 모기지 융자는 주택 구입의 성패를 좌우하는 중요한 절차다.

하지만 첫 주택 구입자들은 거래 경험이 없다 보니 모기지 융자를 준비하는데 있어서 실수를 할 때가 종종 있다.

모기지 관련 통계에 따르면 모기지 융자는 8건이 신청되면 평균 1건 정도가 거절당하는 것으로 나타났다. 거부율이 12.5%에 이르는 것이다.

에스크로 기간중에 모기지 승인을 받지 못하면 바이어는 물론이고 셀러도 곤란한 상황에 빠지게 된다.

따라서 바이어들은 철저하게 모기지 신청 준비를 하는 것이 바람직하다.

다음은 바이어들이 흔히 저지르는 모기지 관련 실수 사례들이다.

◆거짓말을 하지 마라

주택 모기지 시스템은 투자자와 이를 대신해서 융자를 심사해주는 모기지 렌더로 구분된다.

바이어가 융자 신청서를 B라는 모기지 렌더한테 접수시키면 이 서류는 투자자에게도 전달되고 최종 승인을 투자자가 내리게 되어 있다.

일반적으로 모기지 론 투자자는 항상 여러 곳의 모기지 렌더와 일을 하고 있다. 이 말은 A라는 모기지 투자 업체는 B와 C, 또는 D라는 모기지 렌더한테도 융자금을 투자한다는 뜻이다. 투자자의 규모가 클수록 거래하는 렌더도 많아진다.

바이어가 모기지 렌더 B로부터 융자를 거절 당한 후 C라는 렌더한테 다시 융자를 신청하게 되면 모든 자료가 다시 투자자인 A한테 전달된다. 이때 모기지 투자자의 융자 심사관은 바이어가 제출한 융자 서류를 검토해서 처음에 B라는 렌더를 통해 접수된 서류와 내용이 다르게 되면 또 다시 융자를 거절하게 된다.

단순히 융자가 거부당하는 것은 괜찮다. 그러나 바이어의 소득이 같은 직장인데도 불구하고 이전에 제출한 것과 다르다면 융자 사기로 형사 고발을 당할 수 있다.

이런 이유로 모기지 신청서를 제출할 때는 항상 사실대로 모든 것을 밝히는 것이 좋다.

그리고 한 번 거절을 당했다면 이런 사실을 다른 렌더한테도 알려줘야 중대한 실수를 막을 수 있다.

융자 전문가들은 "모기지 론은 처음 신청했을때 승인 받는 것이 가장 중요하다"고 입을 모으고 있으며 "혹시라도 다른 렌더를 통해 융자를 다시 신청해야 되는 상황이라면 담당 에이전트와 충분히 상의를 가질 필요가 있다"고 조언하고 있다.

◆직업을 바꾸지 마라

모기지 렌더는 융자 신청인이 직장인일 경우 최소 2년 이상의 근무 경력을 원하고 있다.

그런데 바이어가 집을 사겠다고 한 후 직장을 다른 곳으로 바꾸게 되면 모기지 렌더의 심사관은 근무 경력이 짧다는 이유로 융자를 거절할 수 있다.

만약 같은 업종으로 회사를 옮기는 것은 괜찮다. 하지만 지금까지 바이어가 근무해온 분야와 다른 곳에서 일을 하게 된다면 융자를 받기 힘들어진다. 따라서 집을 구입할 계획이 있다면 이직은 에스크로 종료 후로 미루는 것이 현명한 전략이 될 수 있다.

◆병원비를 연체하지 마라

병을 앓고 있거나 과거에 치료를 받은 적이 있어서 병원비가 한번에 내기 힘들 정도로 많이 나왔다면 매월 갚아야 된다.

그러나 바이어가 병원비를 대수롭지 않게 생각하고 그냥 연체를 시킨다면 병원에서는 몇차례 독촉을 하다가 바로 컬렉션 회사로 채권을 넘기게 된다.

바이어가 컬렉션으로 부터 병원비를 독촉 받게 되면 크레딧 점수가 내려가므로 모기지 융자가 거부될 확률이 높아지게 된다.

◆에스크로 중엔 카드 신청하지 마라

요즘은 기준 금리가 많이 오르면서 크레딧 카드 이자율도 높아지고 있다. 카드 회사들의 수익성이 높아지면서 각 업체마다 경쟁적으로 크레딧 카드를 발급해 주고 있다.

1년 무이자에 각종 리베이트 프로그램을 제시하면서 공격적으로 카드 신청을 유도하고 있다.

부동산 웹사이트인 리얼터닷컴에 따르면 크레딧 카드를 신청하게 되면 신용점수가 최소 5점이 내려간다.

만약 바이어의 크레딧 점수가 740점이었는데 카드를 신청하면서 점수가 735점으로 하락하게 되면 최고의 이자율을 놓치게 되는 것이다. 융자 승인이 아슬아슬한 점수였다면 카드 신청 한번으로 융자를 거절당 할 수 있게 된다.

◆크레딧카드는 3~4개 보유하라

크레딧카드를 신청하면 점수가 하락하지만 그렇다고 미국에서 카드 한장 없이 생활한다면 신용점수를 올릴 수 없다.

신용 관련 컨설턴트들은 좋은 크레딧을 유지하기 위해 카드를 3~4장 소유하는 것을 권장하고 있다.

카드 사용액을 총 상한액의 30% 미만으로 유지하거나 사용 후 바로 갚게 되면 크레딧 점수는 크게 오르기 때문이다.

크레딧카드는 신용을 쌓는데 중요한 수단이 되지만 너무 많거나 한도액 가까이 사용하게되면 점수는 하락한다.

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