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올해 주택시장 이렇게 변한다…밀레니얼 구입 늘지만 거래량 감소할 듯

박원득 객원기자
박원득 객원기자

[LA중앙일보] 발행 2019/01/10 부동산 1면 기사입력 2019/01/09 15:29

젊은 바이어가 전체의 45% 차지
낮은 가격대 매물은 올해도 부족
모기지 이자율 지속적 상승 예상

2019년 주택시장은 20~30대로 대변되는 젊은 바이어가 전체의 절반 정도를 차지할 것으로 보인다.

2019년 주택시장은 20~30대로 대변되는 젊은 바이어가 전체의 절반 정도를 차지할 것으로 보인다.

그동안 거침없이 고속 질주했던 주택시장은 2019년에 두 개의 커다란 징애물을 상대해야 할 것 같다.

바로 오른 집값과 상승세를 탄 모기지 이자율이다.

두 가지 요소는 바이어의 주택 구입 능력을 약화시키는 주범으로 주택시장에 직접적인 영향을 미치기 때문이다.

올해 주택시장은 우선 가격 상승세가 크게 둔화될 것으로 예상되고 있으며 바이어들의 구매력 약화로 거래량도 올해보다 감소할 전망이다.

2019년의 주택시장을 분석해 봤다.

◆밀레니얼 세대 약진

밀레니얼세대는 전국 주택시장에서 가장 큰 바이어 집단이다.

2019년에는 전체 바이어의 45%를 차지할 것으로 예상되고 있어 베이비부머세대(17%),40대가 중심인 X세대(37%)보다 높은 바잉 파워를 갖고 있다고 할 수 있다.

밀레니얼세대는 주로 첫 주택구입자와 오퍼 경쟁을 벌이는 경우가 많아 내년에도 생애 처음으로 마이홈을 이루려는 가정은 쉽지 않은 한 해를 보낼 전망이다.

◆모기지 이자율 계속 상승

올 주택시장의 거래량 판도에 크게 영향을 줄 모기지 이자율은 지난해에 이어 2019년에도 지속적으로 오를 전망이다.

모기지 이자율은 2018년 초 부터 가파르게 오르더니 12월 기준 4.7~4.8%대까지 상승했다.

2017년 같은 기간보다 거의 1% 포인트가 오른 상태였으며 2019년에는 지난해 보다 다시 1%포인트가 뛴 5.8% 될 것으로 추정된다.

월가는 올해 기준금리가 2~3차례 오를 것으로 예상하고 있으며 이로 인해 모기지 이자율에 직접적인 영향을 주는 10년 만기 재무부 채권 수익률도 3%대 중반을 넘길 것으로 보고 있다.

현재 모기지 이자율은 금융위기 이후 가장 높은 수준으로 상승했으며 그만큼 바이어들의 주택 구입능력을 약화시킨다고 할 수 있다.

주택 융자 전문가들은 역사적으로 볼 때 지금의 모기지 이자율이 아직도 낮은 상태라고 말하지만 지난 10년간 저금리에 익숙해진 바이어들에게는 재정적으로 큰 부담을 주게 되는 것이다.

◆주택 구입 능력 감소

집 자체의 가격 상승은 접어 두더라도 모기지 이자율 상승만으로도 바이어들의 주택 구입능력은 점점 떨어지고 있다.

단순히 이자율만 비교해도 2019년에 집을 구입하는 바이어들은 2018년에 비해 거의 10% 정도 비싸게 사는 것과 같은 효과를 내고 있다.

여기에다 올해에도 집값이 소폭이기는 하지만 또 다시 오를 것으로 예상되고 있어 바이어들의 주택구입 능력은 2019년에도 힘들어진 것으로 보인다.

◆주택가격 상승세 둔화

그동안 집값이 고공행진을 했다면 내년에는 가격 상승이 진정되는 해가 될 것으로 기대되고 있다.

부동산 전문가들은 올해 집값 상승률을 3~4% 수준으로 예상하고 있다. 이 정도면 거의 인플레이션 수치보다 불과 1~2% 포인트 정도 높은 것으로 사실상 가격 상승이 크게 완화됐다고 할 수 있다.

가주 주택시장도 전국적인 흐름과 비슷하다. 가주부동산중개인협회(CAR)가 예상하는 2019년도 집값 상승률은 3.1%다. 2018년보다 상승률이 거의 절반 이하로 내려간 수준이다.

◆거래량 감소

모기지 이자율과 집값 상승 등 기본적인 두 가지 부담 요소가 겹치면서 주택 거래량은 전국적으로 감소할 것이라는게 전문가들의 생각이다.

전국 거래량은 2018년 보다 약 2% 감소할 것으로 전망되며 가주도 연간 판매량이 지난해 와 비슷한 40만채 이하가 될 것으로 추정되고 있다.

CAR이 예상하는 거래량은 연율 기준 39만6800채로 2018년 보다 3.3% 줄어들 것으로 보인다.

◆인벤토리 부족은 여전

2018년 여름 이후부터 인벤토리 부족 현상이 다소 해소되는 기미를 보였다. 가주는 물론이고 전국적으로도 이 기간에 매물로 나온 리스팅이 예년에 비해 늘어나는 현상을 나타냈다.

2019년에도 이러한 추세는 계속 이어질 것으로 판단되지만 그렇다고 모든 지역에서 매물 가뭄이 해소되는 것은 아니다.

100만달러가 넘는 고가의 주택시장에서도 인벤토리 부족이 어느 정도 해결될 것으로 보인다.

그러나 30만~50만달러 가격대에서는 첫 주택구입자간의 오퍼 경쟁이 2019년에도 지속될 가능성이 높다.

가주의 경우 리버사이드와 샌버나디노 카운티를 포함한 지역이 여기에 해당되며 북가주나 중가주 내륙지역 도시들도 쉽지 않은 가격 경쟁이 예상되고 있다.

반면 샌프란시스코를 중심으로하는 베이 지역에서 그동안 고공행진을 지속했던 도시들은 매물 증가로 인해 예전과 같은 가격 상승은 기대하기 힘들 것으로 전망된다.

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