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[LA 주택구입 가이드 Q & A] 매매 관련 정보 숙지해야 유리한 '협상' 가능

[LA중앙일보] 발행 2019/01/10 부동산 2면 기사입력 2019/01/09 15:38

LA지역에 주택 구입 계획이 있는 사람을 위해 관련 주택 정보를 커브드LA가 정리했다. 특히 첫 주택구입자에게는 꼭 필요한 정보다. [중앙포토]

LA지역에 주택 구입 계획이 있는 사람을 위해 관련 주택 정보를 커브드LA가 정리했다. 특히 첫 주택구입자에게는 꼭 필요한 정보다. [중앙포토]

집 사는 것, 큰 결심 있어야 가능한 일
첫 주택구입일수록 자세한 정보 필요

LA카운티 주택 중간가는 60만 불 수준
다운페이는 최근 10% 미만도 가능해

융자 신청 사전 승인받으면 장점 많아
5년 이상 거주할 거면 주택 구입이 좋아


집을 산다는 것은 정말 쉽지 않은 일이다. 오늘날 미국에서는 상당수 주택소유주가 자신이 평생 모은 돈을 하나의 품목을 사는데 쏟아붓고 또 여기서 살아간다. LA의 경우 주택가격은 하늘 높은 줄 모르고 올라가고 있는데 여기서 집을 구입한다는 것은 정말 대단한 결심이 있어야 한다.

주택 매입자 입장에서, 특히 이전에 한 번도 부동산을 소유해 본 적이 없는 사람의 경우 가격은 매입이라는 절차에 놓인 장애물 가운데 하나일 뿐이다. 어디서부터 찾아봐야 할지, 고려하는 가격대는, 또 융자는 어떻게 얻는 것인지가 모두 해결해야 할 과제다.

여기서 모든 질문에 명쾌한 답변을 줄 수는 없지만 온라인 부동산 전문사이트 커브드LA가 제공한 질문과 답변을 보면 왜 집을 사야하는지, 아니면 왜 세입자 생활을 계속해야 하는지 파악할 수 있을 것이다.

-LA 주택 시세는?

부동산 정보 분석업체 코어로직(CoreLogic)이 발표한 자료에 따르면 지난해 11월 현재 LA카운티 주택 중간가는 60만 달러였다. 이는 단독주택과 콘도를 모두 포함한 가격으로 지난해 초 세웠던 역대 최고가에서 1만5000달러 내려온 가격이다. 주택거래 사이트 질로(Zillow)는 거래에 나오는 주택의 스퀘어피트당 중간 제시가격(asking price)은 약 429달러 수준이다. 이를 일반적인 단독주택에 대입하면 약 2000스퀘어피트 규모일 경우 주택가격은 약 85만7000달러가 되는 셈이다. 하지만 가격은 동네에 따라 천차만별이다.

-왜 이렇게 비싼가?

주택가격은 지난 5~6년 동안 지속적으로 상승세를 보이고 있다. 2007년 '대불황(the Great Recession)' 직전 때보다 오히려 더 가격이 오른 상태다. 그렇다면, 또 다른 금융위기가 다가온다는 징조인가? 그렇지는 않다는 것이 전문가들의 대체적인 공통된 의견이다. 부동산 전문가들은 LA 주택가격이 고공 행진을 하는 이유에 대해 다양한 요인을 꼽고 있다. 오래 전부터 부유층들이 선호하는 지역인데다 신규 주택건축이 절대적으로 부족한 점 등도 포함된다. 여러 요인들이 겹치면서 주택소유주 입장에서도 가격은 오를 만큼 올랐지만 처분이 쉽지 않다. 코어로직은 현재 LA카운티 전역에 매물로 나온 주택 수는 평균보다 적고 이마저 최근 몇 개월 새 가격이 내려가는 모습이다. 그렇다고 가격이 합리적인 수준으로 내려갔다는 말은 아니다. 전문 업체들은 2017년 7월 이후부터 LA지역 주택가격은 과평가된 것으로 파악하고 있다. 이는 다시 말하면 역사적인 가격 수준과 주택 매입자의 봉급 등을 종합적으로 고려할 때 최소 10% 이상 비싼 가격에 팔리고 있다는 의미다.

-LA에서 살 수 있는 집은 어떤 종류인가?

위에서도 언급했듯이 단독주택과 콘도가 대부분이다. 단독주택은 소유한 특정 토지 위에 자리한 전형적인 미국식 주택을 말한다. 콘도는 기본적으로 아파트라고 생각하면 된다. 세 들어 사는 것이 아니라 해당 가구를 내가 소유하는 것이다. 땅과 건물은 입주자들의 공동 소유라는 점이 크게 다른 점이다. 따라서 가구마다 매월 관리비를 내 공동 소유 지역에 대한 관리 경비를 충당하게 된다.

-다운페이먼트로 얼마나 준비해야 하나?

일반적으로 주택매입시 셀러가 요구하는 다운페이먼트는 구입 금액의 20%다. 따라서 LA카운티 주택 중간가인 60만 달러짜리 집을 구입하기 위해서는 현금으로 12만 달러가 준비되어 있어야 한다. 하지만 다행스럽게도 대부분의 융자기관은 20%까지 다운페이를 요구하지 않는다. 요즘은 10%나 그 아래 다운페이먼트로도 거래가 성사되는 경우가 많다. 첫 주택구입자, 재향군인이나 현역군인, 또는 중저소득층을 위한 다양한 정부 차원의 융자 프로그램이 마련되어 있다. 특히 첫 주택구입자를 위해 각급 정부의 재정지원 프로그램이 많기 때문에 미리 자세히 알아보거나 전문가로부터 조언을 얻는 것이 좋다. 다운페이먼트를 적게 하면 별도의 모기지 보험에 가입해야 하는 단점이 있다. 이는 매월 내야 하는 융자 상환금 외에 별도의 비용이 추가되는 것이다.

-융자 신청시 사전승인을 받는 게 좋은가?

그렇다. 융자 신청 및 승인 절차는 까다롭고 시간이 걸리기 때문에, 그리고 LA와 같이 경쟁이 심한 곳에서는 사전 융자 승인 신청을 최대한 빨리 받아두면 도움이 된다. 사전 승인이 있으면 융자기관의 결정과 처리도 빨라져 내집마련의 꿈을 조금이라도 더 빨리 실현할 수 있다. 융자 가능한 금액이 얼마인지 쉽게 파악할 수 있고 어떤 경우에는 특별 융자 프로그램에 해당하는 자격이 있는지도 알 수 있다. 미리 준비하면 이득이 많다.

-부동산 중개인이 필요한가?

기술적으로 꼭 그렇지는 않다. 하지만 구입하려는 주택의 안팎을 둘러보고 가격 협상과 계약서를 작성하는 일이 그렇게 간단한 일이 아니다. 또 만약에 발생할 수 있는 법적인 문제에서도 부동산 중개인이 개입하면 그 책임을 물을 수 있다.

-가격 경쟁을 치러야 하나?

질로 보고서에 따르면 2017년 LA지역에서 거래된 주택 세 채 가운데 한 채는 셀러의 제시 가격보다 더 높은 가격을 받은 것으로 나타났다. 이는 다시 말하면 셀러가 집을 팔려고 내놓으면 사겠다는 사람 여럿이 달려들고 이 가운데 더 높은 가격을 쓴 사람에게 팔릴 가능성이 크다는 것으로 해석할 수 있다. 하지만 지난해 하반기부터 가격 상승세가 꺾이고 주택 거래도 줄면서 매물이 나와도 예전처럼 그렇게 치열한 가격 경쟁을 치를 가능성은 작아졌다는 것이 업계의 분석이다. 오히려 셀러 제시 가격보다 낮은 가격으로 집을 구입할 가능성도 있다고 전문가들은 입을 모은다.

-집을 사는데 얼마나 걸리나?

한 부동산 중개인은 거래 완료까지 짧게는 하루, 길면 3년까지 걸릴 수 있다고 대답했다. 문제는 바이어가 얼마나 준비했느냐가 가장 큰 관건이다. 여기에 운까지 따라준다면 더 말할 나위 없다. 일반적으로 매입할 주택을 찾는 것부터 에스크로 마감까지 걸리는 시간은 6개월을 넘지 않는다.

-주택 구입 대신 세입자로 살아야 하나?

그럴 수도 있다. 주택 구입과 렌트 가운데 하나를 선택하는 것은 항상 어려운 결정이다. 기준 가운데 하나는 얼마나 오래 살 계획인지, 재정 능력은 충분한지 등이다. 5년 이상 한 곳에서 오래 생활할 계획이라면 주택구입은 현명한 투자가 될 수 있다. 하지만, 그렇지 않다면 렌트를 하는 게 좋을 수 있다. 다른 곳으로 이주하기도 편하고 금전적인 위험 부담도 훨씬 적다.

-집 구입의 적기는 언제인가?

지역마다 집 구입에 더 좋은 시기가 있는 것으로 알려져 있다. 질로에 따르면 사는 입장에서는 늦봄이 가장 유리하다. 대부분 4월부터 6월 사이에 매물이 쏟아져 나오는데 이때 나온 매물이 모두 소화되지 않고 남으면 가격을 낮춰서라도 팔려는 경향이 있다. 따라서 6월부터 8월에 의외로 좋은 매물을 시세보다 싸게 살 수 있는 기회가 있고 늦여름 역시 바겐 헌팅엔 적기로 여겨진다. 새 학기 시작 전에 집을 처분하고 이사해야 하는 상황에 처한 사람들이 급매물로 내놓은 경우가 있다. 질로 자료에 따르면 2016년 7월부터 9월 사이 LA에서 매물로 나왔던 주택의 13% 이상은 매달 제시 가격이 낮아졌었다.

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