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[부동산 가이드] 사상 최저 이자율

이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장
이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장
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[LA중앙일보] 발행 2020/10/15 부동산 8면 기사입력 2020/10/14 16:10

수요 증가에 가격 상승 부추겨
1~2년 만에 또 재융자 신청도

모기지 이자율이 매일, 매주 사상 최저치를 기록 중이다.

지난 7월 중순 3% 미만으로 떨어지더니 8월 초에는 최근 50년간 최저인 2.88%(30년 모기지 기준)를 기록했다고 프레디맥이 발표했다. 15년 모기지 이자율은 2.44%라고 하니 그야말로 사상 최저 이자율이다.

9월 말 현재 이자율은 30년 기준 2.75%로 더 떨어졌다. 모기지 이자율이 내려가면 부동산 주택 시장은 여러 방면에서 큰 변화가 생긴다. 지금 두드러지게 변화되는 부동산 시장을 계속 떨어지는 이자율 관점에서 한번 엿보았다.

첫째, 이자율이 낮아지면 구매능력이 더 향상되기 때문에 자연히 부동산 수요가 증가한다. 부동산 수요가 증가하면 가격 상승을 부추기게 된다. 코로나바이러스로 지난 5개월 동안 지지부진했던 부동산 시장이 7월 들어 갑작스럽게 주택 가격이 상승하고 활황세다. 복수 오퍼는 당연지사이고 오버 프라이스로 오퍼를 넣어야 계약이 성사되기 일쑤다. 그래서 첫 집을 장만하려는 젊은 층이 선호하는 40~50만불대 부동산 매물의 공급이 급격히 줄어들고 가격이 더 높아져 집 사는 문턱이 더 높아졌다.

둘째, 올 하반기나 내년 상반기에는 모기지 은행에서 더 강화된 융자 심사를 할 것이란 소식이 있다. 낮은 이자율을 이용하는 바이어에게 더 까다로운 잣대를 들이댈 가능성이 커졌다. 이는 처음 주택을 마련하려는 밀레니엄 세대에게 불리한 소식이다. 그래서 오히려 되도록 빨리 주택을 매입하려는 러시가 이뤄져 공급 부족과 가격 상승은 당분간 계속될 것으로 예상한다.

셋째, 낮은 모기지 이자율을 이용하려는 주택 소유주가 부쩍 늘었다. 주택 구매를 위한 모기지 신청 수가 작년 대비 약 20% 늘었지만, 재융자 건은 무려 84% 더 늘었다. 심지어 몇 년 전 재융자를 했던 주택 소유주가 거의 1% 이상 이자율이 내리자 불과 1~2년 만에 다시 재융자에 나서는 건도 비일비재하다. 다만 최근 코로나바이러스로 인해 지급 유예(Deferement)한 주택 소유주는 재융자가 거절될 수 있다.

넷째, 금리가 낮아진 이유로 가격이 단기간에 폭등하는 현상이 일어나 주택 구매 시 감정가격에 문제가 많이 생긴다. 셀러 입장에서는 복수 오퍼와 높은 가격을 받아 즐거운 비명을 지를 수 있다. 하지만 에스크로 중간에 감정 가격 문제로 바이어와 옥신각신하는 케이스가 요즘 많이 늘었다. 그래서 셀러는 되도록 20% 이상 다운 페이먼트를 하거나 아예 감정 가격 조건(Appraisal Contingency)을 제외하는 바이어를 찾기도 한다. 바이어도 오퍼를 제출할 때 감정 가격 조건을 아예 제외하는 오퍼를 제출해서 강한 구매 동기를 셀러에게 보여 준다. 이런 현상 때문인지 일부 은행에서는 융자 심사 기준에서 감정서를 제외하기도 한다. 감정사를 보내지 않고 융자를 해주는 경우가 최근 많이 늘어났다.

낮아진 이자율. 주택 시장에 정말 많은 변화를 일으키고 있다.

▶문의 : (818) 439-8949

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