[부동산 투자] 부동산 감정

가격비교·비용계산·수익산정 등으로 감정
전문 감정사 확인 후 인터넷은 참고만 해야

부동산 구매를 계획하고 있다면 투자용이던지 직접 살기 위한 주거용이던지 가장 먼저 생각해야 할 것이 구매를 원하는 부동산의 합리적인 가격이다. 그리고 현재 가지고 있는 다운페이먼트와 앞으로 예상되는 수입을 고려하여 자신의 재정 상태에 맞는 매물을 찾는 것이다. 이때 전문가의 도움을 받아 융자 가능 여부와 얼마까지 대출이 가능한지도 미리 알아보기 위하여 앞으로 사게 될 부동산의 가격을 알아볼 수 있다.

즉 준비된 바이어가 원하는 매물을 찾아 에스크로를 열게 되면 무엇보다 중요한 것이 융자를 성공적으로 끝내는 것인데 은행이 융자 여부를 결정하는 중요한 요인이 주택 감정이다. 바이어 쪽에서 보면 경쟁자들을 제치고 오퍼가 수락되어 에스크로를 열었으나 급격히 오른 가격 때문에 감정가격이 매매가보다 낮아 융자가 나오지 않아 에스크로가 깨지는 경우가 있다. 부동산 감정은 구매할 때나 이미 가지고 있는 부동산을 담보로 재융자를 할 때도 필요한 것으로 부동산의 현재 시장 가치를 결정하는 것이다. 그리고 셀러가 주택을 팔려고 시장에 내놓을 때 정확한 판매 가격을 알기 위해 감정을 하기도 하고 카운티 정부에서 재산세를 산정하기 위해 감정을 시행하기도 한다.

이처럼 다양하게 쓰이는

감정을 하기 위해서 여러 방법이 사용된다. 일반적으로 주거용 부동산에서 쓰이는 것은 주위에서 이미 팔린 주택들의 가격을 비교하는 방식을 쓴다. 즉 해당 주택 인근에서 최근에 팔린 매물들과 비교 분석하여 감정 가격을 산출하는 것이다. 그리고 다시 지었을 때의 비용을 계산하는 방식을 쓰기도 하는데 해당 부동산을 다시 짓는데 들어가는 비용을 산정하여 가격을 결정하는 것이다. 그리고 세 번째로 수익이 생기는 투자용 부동산의 감정 방법은 보통 아파트나 상가, 또는 오피스 빌딩 등의 부동산을 감정할 때 쓰이는 것으로 해당 부동산에 투자해서 얻을 수 있는 수익이 얼마 정도 되는지를 산정해서 부동산 가격을 결정하는 방법이다.

요즘은 주택 소유주들이나 바이어들이 직접 인터넷을 이용해서 주택의 감정가격을 알아보기도 하는데 질로우 닷컴 등의 부동산 포털 사이트에 들어가면 주택에 대한 정보나 감정 가격에 대해 아주 자세히 나온다. 단점은 상세하긴 하나 감정가격이 정확하지가 않은 것이다. 컴퓨터 프로그램으로 하는 것이라 데이터에 오류가 있을 수 있고 가격을 비교하는 대상이 너무 광범위하기 때문이다. 그러므로 감정사나 에이전트같은 전문가와 확인을 하고 인터넷 정보는 참고 자료로만 쓰는 것이 좋다.

부동산을 매매할 때 전문 감정사를 고용하여 감정하는 이유는 융자를 받기 위한 것이 주된 목적이므로 비용은 보통 바이어가 내며 가격은 방 3개짜리 중소형 주택이 400여 달러부터 시작되고 규모가 큰 주택이거나 상업용 부동산의 경우 규모에 따라 수천 달러 이상이 되기도 한다. 감정한 후에 결과를 알 수 있는 리포트는 보통 일주일 정도면 나오는 데 콘도나 타운 홈, 단독주택이라도 게이트 안에 있는 것들은 조금 더 걸릴 수도 있다.

그러므로 셀러의 입장에서 소유한 부동산의 가격을 결정하는 감정을 대비하여 가치를 올릴 수 있는 방법이 있는지 부동산을 마켓에 내놓기 전에 미리 준비하는 것도 한 방법이다.

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미셸 원 / BEE부동산 부사장