[상 법] 에스크로 과정의 권리와 의무

명의 이전과 이후에 따라 차이 발생
분쟁소지 줄이려면 계약서에 밝혀야

부동산 매매에서 에스크로 과정의 대부분이 종결되고 마지막으로 은행으로부터 잔금 지급만이 남은 상태에서 건물에 화재가 발생해 건물이 전소되었을 경우 바이어와 셀러 간 의무와 권리에 대해서 설명하겠다.

가주민사법 1662조에 의하면, 부동산의 소유나 명의가 이전되기 전, 부동산의 일부나 전체가 바이어의 실수가 아닌 이유로 파손되거나 정부에 의한 강제수용이 되었을 때에는, 셀러는 바이어에게 계약의 준수를 강요할 수 있는 권리가 없다. 바이어는 매매계약서에 대한 책임이 없을 뿐 아니라 이미 지불된 매입금을 돌려받을 수 있는 권리가 있다.

반면에, 부동산의 소유나 명의가 이전된 후, 부동산의 일부나 전체가 셀러의 실수가 아닌 이유로 파손되거나 정부에 의한 강제수용이 되었을 경우에 바이어는 매매계약서에 의해 계약을 준수해야 한다.

따라서 부동산의 명의나 소유권 이전 유무와는 관계없이, 부동산이 화재나 자연재해로 인해 파손되었을 경우에 셀러는 매매계약 하에서의 책임이 더 이상 없게 된다. 그러나 부동산의 명의나 소유권이 바이어에게 이미 이전된 상태에서 화재나 자연재해로 인하여 부동산이 파손되었을 경우에는 바이어는 매매계약서에 따른 책임을 끝까지 완수해야한다. 물론, 부동산 구입 잔금이 남아있다면, 바이어는 구입 잔금을 셀러에게 지불해야 한다. 이러한 문제가 자주 발생하는 것을 아니지만 종종 에스크로가 완결되기 전 바이어가 부동산이나 비즈니스의 소유권을 행사하는 경우가 있는데, 비록 명의이전이 완결되지 않은 상태이지만 소유권을 행사하기 시작한 후, 부동산이 화재나 자연재해로 인하여 파손될 경우 파손된 부동산을 구입해야하는 상황이 될 수 있다. 따라서 에스크로가 완결되기 전 소유권을 행사하는 데에는 예상치 않은 책임의 전가가 있을 수 있으므로 신중하게 결정해야 한다.

따라서 에스크로가 종료되기 전에는 부동산이나 사업체의 소유권을 행사하는 것은 법적으로 많은 복잡한 문제를 발생시키기 때문에 피하는 것이 좋다. 부득이한 사정으로 소유권을 미리 행사해야 할 경우에는 계약서에서 이러한 책임손실 문제에 대한 규정을 정확하게 정해야 된다. 에스크로가 종료되지 않았기 때문에 사업체의 명의는 셀러에게 있지만, 바이어가 에스크로 종료 전에 운영을 시작했기 때문에 손해에 대한 책임이 있을 수 있다.

에스크로 기간 중에 위와 같이 부동산에 손실이 났을 경우, 보험에 대한 처리에 관한 것도 매매계약서에 명시해야 분쟁의 소지를 줄일 수 있다. 보험회사의 보험금의 수령에 대한 권리 또한 매매계약서에 규정해야 한다. 마찬가지로 계약서 안에서 부동산 손실이 발생했을 경우, 보험금에 대한 소유가 누구에게 있는지를 규정한 조항을 확인해야 한다. 이러한 문제는 보험을 처리하는 과정에서 더욱 복잡하게 된다.

에스크로가 종료되지 않았기 때문에 사업체의 명의는 셀러에게 있으므로 보험 배상금이 셀러가 주장할 권리가 있지만, 바이어도 마찬가지로 에스크로 종료 전에 운영을 시작했기 때문에 보험 배상금을 청구할 수 있는 권리를 주장할 수 있는 소지가 생긴다. 결국, 이러한 분쟁의 소지를 줄이기 위해서는 계약서에서 손실에 대한 보험금 처리에 대한 규정도 정확하게 명시되어야 한다.

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이승호 / 상법 변호사