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2019.10.15(Tue)

[부동산 이야기] Non-QM 모기지론

영 김 / 매스터스 리얼티 그룹
영 김 / 매스터스 리얼티 그룹 

[LA중앙일보] 발행 2019/05/23 부동산 12면 기사입력 2019/05/22 17:41

일반 모기지론 받기 어려운 조건일 때
다른 서류로 대체해 보완하는 프로그램

서브프라임 모기지 사태로부터 10년이 지났다. 미국의 저금리 정책 종료와 부동산 버블이 가라앉으면서 대형금융사와 증권회사의 파산, 세계 금융 위기까지 초래한 서브프라임 모기지 사태가 얼마나 심각했는지는 모두가 알고 있다. 그리고 지금, Non-QM 모기지론이라는 조금은 생소한 용어가 부동산과 융자 시장에 빠르게 퍼지고 있다. 어떤 이는 융자 조건이 완화되는 긍정적인 신호로 보고 있고, 어떤 이는 서브프라임 모기지 때처럼 문제가 되지 않을까 걱정스럽게 보는 시선도 있다. Non-QM 모기지론이 무엇인지 살펴보고자 한다.

Non-QM 모기지론은 서브프라임이 아니다. 서브프라임 모기지가 무엇이었는지를 먼저 기억해 보자. 융자 신청 시 바이어들의 자격 조건은 크게 인컴, 다운페이먼트, 크레딧 세 가지다. 인컴이 없으면 크레딧과 다운페이먼트는 좋아야 된다. 크레딧이 낮고 다운페이먼트도 적으면 인컴이 좋아야 된다. 세 가지 중 한 가지 이상은 좋아야 다른 부족한 조건을 보완해줄 수 있다.

과거 서브프라임 모기지 회사들은 이 세 가지 조건을 모두 무시하고 대출을 해줬다. 기억으로는 크레딧 580점으로 다운페이먼트 없이 120만 달러까지 융자 승인을 해줬다. 이는 서브프라임 모기지 대출 금리보다 주택 가격의 상승률이 높았기에 대출자가 파산을 하더라도 주택 가격 상승으로 보전되어 금융회사가 손해를 보지 않았기 때문이다.

이에 반해 Non-QM 모기지론은 조건을 보지 않는 것이 아니라 부족한 조건을 다른 서류로 대체하는 것이다. 특히 세금보고서나 W-2 같은 서류상의 인컴이 부족한 경우, 다른 서류로 대체할 수 있다. 예를 들면 일반 모기지 론을 받기 위해서는 2년 치 인컴 서류가 필요하다.

하지만 서류상 인컴이 부족하다면, Non-QM에서는 1년 치 세금보고서로만 융자를 받을 수 있고, 또는 인컴 서류 없이 비지니스 뱅크 스테이트먼트상의 디파짓들을 인컴으로 인정해 줄 수도 있다. 또한 10% 정도의 다운페이먼트로 150만 달러까지 론을 받을 수 있고, 크레딧 점수가 500점이더라도 30% 다운을 한다면 융자를 받을 수 있다. 또한 렌트 인컴이 나오는 투자용 집을 구매할 목적일 경우 인컴에 관한 서류조차 필요 없는 프로그램도 있다. 정리하면 Non-QM은 서브프라임처럼 조건을 무시하는 것이 아니라 대체 서류들로 부족한 조건들을 보완, 만족시키는 융자 프로그램인 것이다.

Non-QM은 일반 모기지론을 받기 어려운 많은 이들에게 다양한 옵션들을 제공하고, 부동산 매매를 도움으로 부동산 경기도 안정적인 성장 흐름을 보이고 있다. 2018년 Non-QM 모기지론 시장 규모는 50억 달러이었으며 올해 역시 가파른 성장을 보이며 그 규모가 점점 커지고 있다. 은행에서 일반 모기지론이 되지 않는다고 집 구매를 포기하거나 하드머니 같은 고금리 2차 금융권을 알아보기 전에 꼭 Non-QM 모기지론에 대해 문의해 보는 것을 추천한다.

▶문의: (213)785-4459

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