[상 법] LA 렌트 컨트롤

1978년 10월 이전 2세대 이상 건물
건물주·세입자, 해당 여부 확인해야

로스앤젤레스는 캘리포니아에서 몇 안 되는 주거 건물 세입자의 렌트를 제한하는 렌트 컨트롤이 적용되는 도시다. 남가주에서는 로스앤젤레스 외에 웨스트할리우드, 샌타모니카, 그리고 베벌리힐스가 렌트 컨트롤을 적용하는 도시다. 렌트 컨트롤은 기본적으로 세입자에게 부과되는 렌트의 인상을 건물주가 원하는 대로 인상하지 못하고 소비자 물가지수(consumer price index)에 연동해서 인상할 수 있게 한 것이다. 예를 들어 2018년에 적용되는 소비자 물가 지수는 3%이므로 렌트컨트롤 때문에 건물주는 3% 이상 렌트를 인상할 수 없다.

LA 시의 경우 세입자에게 렌트를 주는 모든 주거 건물이 렌트 컨트롤에 적용되는 것은 아니다. 단독 주택일 경우에는 렌트 컨트롤에 해당하지 않는다. 2세대 이상이 주거하는 임대를 목적으로 하는 건물 중에서 1978년 10월 1일 이전에 지어진 건물이 렌트 컨트롤에 해당한다.

샌타모니카의 경우에는 1979년 4월 10일, 웨스트할리우드는 1979년 7월 1일, 베벌리힐스는 1995년 2월 1일을 기준으로 한다. 현재의 빌딩이 렌트 컨트롤에 해당하는가 아닌가를 확인하고 싶을 경우에는 ZIMAS data base(www.zimas.lacity.org)에 건물의 주소를 기재하면 렌트 컨트롤에 해당하는지 확인할 수 있다. LA는 1978년도에 렌트 컨트롤 법이 제정된 후 렌트 컨트롤에 해당하는 기준인 건물의 지어진 날짜인 1978년 10월 1일에 대하여 개정하지 않고 있는 상태다. 따라서 1978년 10월 1일에 지어진 건물은 렌트 컨트롤에 해당하지 않는다.

렌트 컨트롤에 해당하는건물을 임대하기 위해서는 시의 주택국에 등록해야 한다. 또한 기존 세입자가 거주하는 동안에는 소비자 물가 지수 이상의 금액을 올릴 수 없다. 그러나 기존의 세입자가 퇴거하고 새 세입자가 입주할 때에는 렌트 금액의 제한이 없다. 이러한 이유로, 주거 건물의 렌트가 매우 가파르게 오르고 있는 LA의 경우에는 건물주는 기존의 세입자를 내보내고 새로운 세입자를 들이는 것이 매우 중요한 이슈가 된다.

건물주가 세입자를 렌트를 올리려는 목적으로 세입자를 퇴거시키는 것을 막기 위하여 렌트 컨트롤 법은 세입자를 강제 퇴거시킬 수 있는 사유를 제한했다. 가장 큰 차이는 계약된 리스 기간이 만료된 후 렌트 컨트롤에 해당하지 않는 건물에서는 건물주가 재계약을거부할 수 있다. 그러나 렌트 컨트롤에 해당하는 건물에서는 세입자는 재계약을 할 수 있는 권리가 있다.

렌트 컨트롤이 유효한 주거 건물에서 세입자를 퇴거시키기 위해서는 다음의 사유가 있어야 한다.

첫째, 렌트를 내지 않을 경우, 둘째, 리즈 계약서의 조건을 위반했을 경우, 셋째, 건물을 훼손하거나 다른 세입자의 안전이나 사용에 방해할 경우, 넷째, 건물에서 불법인 행위를 할 경우 다섯째, 세입자가 거주하는 유닛에 건물주나 가족이 살려는 경우, 리즈 연장을 거부할 경우, 여섯째, 수리나 보수를 위한 건물의 접근을 막을 경우, 여섯째, 리즈 계약서와 다른 세입자가 거주할 경우, 일곱째, 입주 매니저가 살려는 경우, 여덟째, 건물주가 주거 건물을 렌트 목적으로 사용하지 않고 철거할 경우, 아홉째, 정부 기구에 의하여 건물을 철거해야 되는 경우, 열 번째, 정부가 요구하는 조건을 충족하는 저소득층을 위한 주거 건물을 신축할 경우이다.

위에 나열한 이유 중에서 일곱째 이유부터 열 번째 이유는 세입자가 렌트를 내는경우에도 퇴거할 수 있는 사유가 되나 재이주 지원금을 세입자에게 줘야 한다. 세입자의 조건에 따라서 재이주 지원금은 최소 8200달러에서 최대 2만1200달러이다.

LA에서 주거용 건물을 세입자에게 렌트를 주는 건물주나 그러한 건물에서 사는 세입자는 본인들의 건물이 렌트 컨트롤에 해당하는지 아닌지를 확인하고 각자 권리와 의무를 확인할 필요가 있다.

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이승호 / 상법 변호사