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[상 법] 각급 정부의 세입자 보호 정책

각 정부마다 다른 정책 시행해 혼동
웹사이트·세입자 보호국 확인 필요

코로나 감염 사태에 의해서 경제적인 어려움을 겪고 있는 주민에게 다양한 보조 프로그램과 혜택이 발표되고 있다. 그 중에서 주거용 주택의 세입자에게도 렌트를 내지 않고 있는 동안 퇴거소송을 중단하는 여러 프로그램이 발표됐다. 다만 문제는 주정부, 카운티 정부 그리고 시정부마다 다른 정책을 발표하고 있어서 혼동을 주고 있다. 각 정부 레벨에서 제공하는 프로그램에 대해서 정리하겠다. 아래의 글은 주거용 주택 세입자에 국한한다.

가주 차원에서 제공하는 주거용 세입자 구제법은 9월 1일에 발표한 ‘Covid-19 Tenant Relief Act of 2020 (2020년 코비드-19 세입자 구제법)’이 있다. 가주 전역을 대상으로 한다. 즉, 가주 전체에서 카운티나 시정부의 세입자 구제 정책이 주 프로그램보다 유리할 수는 있어도 더 불리해서는 안된다.

첫째, 가주 코비드-19 세입자 구제법에 의하면 건물주는 10월 15일부터 렌트를 내지 못한 사유를 제외한 이유로 퇴거 명령 소송을 재개 할 수 있다.

둘째, 렌트를 내지 않을 경우 법적으로 줘야 하는 렌트비 지급 불이행에 대한 통지는 3일에서 15일로 늘어났다.



셋째, 지난 3월부터 8월까지 지불한지 않은 렌트에 대해서는 코비드-19와 관련하여 경제적 어려움이 있었다는 증명서를 제출할 경우 렌트비 지급 불이행을 이유로 퇴거 할 수 없다.

넷째, 9월 1일 이후에는 코비드-19에 관련해서 경제적 어려움이 있다는 확인서를 제출하고 렌트 금액의 25%를 내는 경우에도 퇴거명령 소송을 제출할 수 없다.

이러한 퇴거명령 제한은 2021년 2월 1일까지 유효하다. 즉, 3월부터 8월까지 렌트를 내지 않고 9월 이후에 그리고 2021년 2월 1일 까지는 렌트의 25%만 내도 코비드-19와 관련해서 발생한 경제적 어려움에 대한 확인서만 제출하면 퇴거 명령의 걱정을 하지 않아도 된다. 그렇지만 지급하지 않은 렌트의 책임이 면책되는 것은 아니다.

가주 코비드-19 세입자 구제법에 의하면 밀린 모든 렌트비는 2021년 1월 31일까지 지급해야 한다. 2021년 1월 31일까지 밀린 렌트를 내지 않을 경우에는 건물주는 소액 재판에서 추심할 수 있다. 2021년 2월 1일 이후에는 렌트를 정상적으로 내야 한다.

LA 카운티에서는 오는 10월 31일까지 주거용이나 상업용 부동산에 관계없이 모든 세입자에 대한 퇴거명령 소송을 중단하는 모라토리엄이 발동되어 있다. 모라토리엄은 카운티 정부의 결정에 의해 매달 연장 가능하다.

LA 카운티 내에서는 코비드-19와 관련해서 렌트를 내지 않을 경우, 세입자의 귀책 사유가 아닌 이유로 진행하는 퇴거명령, 세입자의 숫자나 애완동물의 소유에 따른 계약 위반 등의 이유로 퇴거 명령 소송을 제기할 수 없게 했다. 또한 렌트 컨트롤법 적용대상의 건물에 대해서는 렌트비 인상을 할 수 없게 했다.

렌트를 내지 않은 것에 대한 페널티나 이자를 부과할 수 없게 했다. 세입자는 모라토리엄이 해제된 후 주거용 부동산일 경우에는 12개월간 밀린 렌트를 낼 수 있다. 상업용 부동산 세입자 중 9명 이하 직원을 둔 세입자는 9개월안에 낼 수 있고, 직원 10명 이상에서 100명 이하일 경우에는 모라토리엄 해제 후 6개월 안에 낼 수 있다.

LA 카운티 내에서도 각 시 정부 차원에서 세입자 보호 정책이 있다.

LA 시의 경우에는 2020년 3월 4일에 코로나감염에 따른 비상사태를 선포했다. 동시에 비상사태가 발효된 동안에는 LA 카운티가 발효한 세입자 보호정책과 동일한 정책이다.

LA 카운티와 달리 LA 시에서는 코로나에 의한 경제적 어려움을 증명하는 서류를 제출하지 않아도 보호를 받게 된다. 그러나 맨해튼 비치시의 경우에는 렌트를 내지 않을 경우 7일 내에 코비드-19 사태에 의하여 경제적 어려움이 있는 것을 증명하는 서류를 내야 한다. 그리고 모라토리엄이 해제 후 6개월 내에 밀린 렌트를 내야 한다.

각 시의 세입자 보호정책에 대해서 자세히 알려면 각 시정부의 정보를 확인하거나 https://www.stayhousedla.org/tenant_rights에 가면 LA 카운티 내의 모든 시정부의 세입자 보호정책을 확인할 수 있다.

현재 주거하고 있는 시와 카운티의 구제 법을 반드시 확인하고 궁금한 점이 있을 경우에는 시정부나 카운티 정부의 웹사이트나 세입자 보호국에 연락해서 보호를 받을 수 있는 권리가 무엇인지 확인해야 한다.

▶문의: (213) 487-2371


이승호 / 상법 변호사



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