소재지 관련 법규 체크가 최우선 [ASK 미국 부동산 - 곽재혁 콜드웰 뱅커]

곽재혁/부동산 에이전트

▶문: 인컴용 부동산 구입시 주의할 점은?

▶답:금년부터 테넌트 보호를 위해 강화된 렌트 관련 법률 개정안에는 특히 인컴 프라퍼티 구입 계획 투자가들의 주의가 요망됩니다.

작년까지만 해도 30년 만에 개정된 관련 세법에 의해서 인컴용이나 1031 익스체인지를 위한 상업용 부동산 구입 외에 세금 줄이기 목적의 주택 구입이 붐을 이뤘습니다. 이 속에서 주택을 포함한 임대용, 상업용 부동산 가격 상승과 렌트비 상승도 이어졌습니다. 이번에는 거주용 부동산의 테넌트 보호를 위한 법률 장치들이 강화되면서 투자가들의 사전 고려 사항들이 늘어난 현실입니다. 첫째, 구입 전에 부동산 소재지 카운티나 시티의 렌트 관련 법규를 변호사나 세무 전문가의 도움으로 체크해야 합니다. 현재 지방 정부가 더 강력한 테넌트 보호책을 가지고 있다면 바뀐 법규보다 현 지방정부 법률이 우선시 됩니다. 특히 테넌트 비율이 높은 도시들이 많습니다. 둘째, 3 유닛 이상의 인컴 프라퍼티를 소유할 때 퇴거시 이사 비용에 관한 사항등을 추가로 체크해야 합니다. 추가 안전관련 법규가 있는 경우(예: LA시) 더욱 주의를 기울이셔야 합니다. 셋째, 임대업 경험 없는 경우 가능하면 일반 하우스나 콘도, 타운 홈과 본인이 한 유닛에 거주하는 경우 2 유닛 주택 구입을 권장합니다. 법률 변화나 추가 세법이나 재산세 산정 등에서 비교적 자유롭게 인컴을 만들 수 있기 때문입니다. 올해 재산세 부과시 상업용은 구입가 기준(프로포지션 13)이 아닌 시장 평가액 재산세 산정이 현실화될 것으로 보입니다. 여러모로 불리하기에 분류가 상업용으로 되는 부동산 구입시 더 많은 주의가 필요합니다. 넷째로, 주택의 경우 최소 35-40% 다운 후 융자를 얻어야만 손익 분기점을 맞출 수가 있고 모기지 외에 재산세와 보험 그리고 HOA (해당이 되는 경우)와 별도로 수리비를 항상 계산하셔야만 문제가 없다는 점을 명심해야 합니다. 이는 상업용 부동산 구입시에도 마찬가지입니다. 다섯째, 인컴 프라퍼티 구입 전에 캘리포니아 법인 즉, LLC 등 셋업이 구입 부동산 위치나 종류상 유리한지 확인해야만 합니다. LLC 등이 반드시 유리한 경우가 아닐 수 있기 때문입니다. 세무 전문가와 상담 하기를 권합니다.

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