비은행권 모기지 렌더 눈부신 약진

5년만에 뒤바뀐 주택융자 시장 판도

전통의 메이저 은행 비중 급격히 줄어
모기지 톱 10 업체중 6개가 비은행권
비우량 고객들 확보하며 점유율 높여

비은행권의 모기지 융자 비중이 크게 증가하고 있다. 2011년까지 모기지 융자는 3대 메이저 은행인 웰스파고, 뱅크오브아메리카, 체이스 은행이 거의 절반에 가까운 시장 점유율을 보여왔다.

웰스파고 은행이 24.20%로 가장 많은 모기지 융자를 해줬으며 뒤를 이어 뱅크오브아메리카 10.58%, 체이스 은행이 9.95%를 차지했었다. 말하자면 전국의 모기지 융자 2건중 1건은 이들 3개 은행으로부터 만들어졌던 것이다.

<표 참조>

하지만 5년이 지난 2016년을 기준으로 보면 모기지 융자 시장은 크게 변했다.

은행권으로는 웰스파고 하나만 12.55%로 전국 1위를 유지하는 것을 빼고는 온라인 융자 업체 등 비은행권 모기지 렌더들의 약진이 두드러진다.

현재 웰스파고가 가장 많은 모기지 융자를 해주고 있지만 5년 전과 비교하면 점유율은 절반이나 감소했다.

대신 비은행권의 퀵큰론(Quicken Loans)이 모기지 융자 비중 4.90%로 전국 2위에 이름을 올렸다. 2011년의 2.03%에 비해 두배 이상 증가한 수치다.

비은행권 모기지가 증가한 이유

대부분의 바이어들은 모기지 융자의 이자율이나 비용 등을 검토해서 결정하게 된다. 특정 은행의 융자 상품을 고르기보다는 유리한 융자 조건을 제시하는 곳에서 융자를 승인 받고 있다.

퀵큰론의 급부상과 다른 모기지 전문 업체인 페니맥 파이낸셜 서비스(3.37%), 프리덤 모기지(2.90%), 캘리버 홈론(2.00%)등 과거에 듣지 못했던 비은행권 모기지 업체의 약진은 바로 공격적인 마케팅과 다소 느슨한 가이드 라인, 비우량 고객에 대한 융자 덕분이라고 할 수 있다.

이런 요인으로 전국 톱 10 모기지 업체중에서 비은행권 렌더가 6곳이나 차지하는 결과를 초래했다.

바이어들은 까다로운 규정을 제시하는 메이저 은행 보다는 신용 수준이 다소 낮더라도 융자를 받아주는 업체로 발걸음을 옮기면서 비은행권 모기지 회사들의 비중이 점점 커지고 있는 것이다.

플로리다에 본사를 둔 모기지 프로세싱 서비스 업체인 디지털리스크의 제프리 테일러 파트너는 "전통의 은행들이 서브프라임 사태 이후 적당히 좋은 바이어 보다는 완벽한 바이어만 찾다 보니 모기지만을 전문으로 하는 비은행권 렌더한테 융자를 많이 놓치고 있기 때문"이라고 설명했다.

메이저 은행들은 2008년 서브프라임 사태 때 차압주택이 급증하면서 엄청난 손실을 봤다. 여기에다 정부로부터 수백억 달러 이상의 천문학적인 벌금까지 맞았다.

규제 또한 강화되면서 주류 은행들이 모기지 융자 사업에 적극적으로 나서지 않으면서 시장 점유율은 떨어지는 결과가 됐다.

반면 비은행권 모기지 업체들은 다양한 전략으로 모기지 시장에서의 비중을 늘려 나가면서 주요 은행들이 빠져나간 자리를 차지하고 있다.

온라인 부동산 시장 정보업체인 텐-X의 릭 샤르가 대표는 "메이저 은행들이 정부가 요구하는 조건을 충족시키기 위해서 많은 비용을 투자하고 리스크 관리에 큰 신경을 쓰다보니 모기지 융자를 줄이게 된 원인이 됐다"고 분석했다.

그러나 비은행권 렌더들은 메이저 은행에 비해 몸집이 작은 관계로 정부의 규제 조건에 발빠르게 대처하고 자금을 외부에서 끌어들여 영업을 하다 보니 더 적극적으로 모기지 시장에서의 비중을 늘리게 된 것이다.

메이저 은행들의 모기지 시장 점유율 감소는 정부 보증의 FHA융자를 줄인 것도 이유가 되고 있다.

FHA론은 크레딧 점수가 낮아도 승인이 가능하고 다운페이먼트도 3.5%로 낮기 때문에 메이저 은행들은 FHA융자를 꺼리는 편이다.

데이빗 노리스 론디포 대표는 "비은행권 모기지 렌더들이 FHA융자에 적극적으로 나서면서 일반 은행들의 빈자리를 채워가는 상황이 되고 있다"고 말했다.

장기적으론 메이저 은행들의 반격 예상

지금은 비은행권 모기지 렌더들의 비중이 늘고 있지만 장기적으로는 이러한 변화가 오래 갈 것으로는 예상되지 않는다.

현재의 모기지 관련 규제와 가이드 라인이 지나치게 까다롭지만 앞으로 모기지 융자에 대한 법적 규제가 완화되면 은행권 렌더들이 다시 모기지 시장으로 들어올 가능성이 높다.

모기지 전문가들은 트럼프 행정부가 은행들에 대한 규제와 감독을 느슨하게 하면 주요 은행들의 모기지 정책도 이전보다 완화되면서 다양한 융자 상품을 소비자들에게 알리게 될 것이라고 전망하고 있다.


박원득 객원기자