[양도세 안 내도 되는 기준은…] 최근 5년 중 2년 거주하면 최고 50만달러 면제

2년 중 한 두달 비우는 것은 무관
집 두채 동시에 팔땐 한 집만 적용

배우자 사망 후 2년 이상 있다 팔면
싱글로 간주 25만 달러까지 혜택

집을 소유했다가 팔면 시세차액(Capital Gain)을 얻는다. 매각금액에서 구입가격을 뺀 것으로 자본이득이라고도 말한다. 한국식으로는 양도차액이라고 표현할 수 있다.

　주택가치보다 모기지 빚이 많은 경우를 제외하면 모든 셀러들이 가치상승으로 인해 자본 이득을 취하게 된다.

　주택매각시 시세차액에 대해 자본 이득세를 내야하지만 홈오너가 싱글인 경우 25민달러까지 부부일 경우 50만달러까지는 소득세가 면제된다. 주택투자가 주식이나 펀드 등 다른 투자보다 좋은 이유는 바로 이런 혜택 때문이다.

　단 조건이 있다. 집 주인이 해당주택에서 최소 2년을 거주해야 면세 혜택을 볼 수 있다.

▶2년의 법칙

　홈오너가 25만달러 또는 50만달러까지 면세를 받으려면 매각시점을 기준으로 지난 5년중 2년을 해당주택에 살고 있어야 한다.

　무슨말인지 사례를 들어보자.

　-3년전 주택 구입후 첫 1년을 렌트를 줬다가 2년전부터 그 집에 들어가 살고 있다. 지금 이 집을 팔게되면 25만달러나 50만달러까지 면세혜택이 주어진다.

　-콘도를 샀다. 그 집에서 2년을 살다가 단독주택을 구입하는 바람에 콘도는 렌트를 주게됐다. 홈오너가 단독주택에서 5년을 거주하다가 콘도를 팔게된다면 자본이득세를 내야한다. 콘도에서 2년을 거주한 적은 있지만 최근 5년간 콘도에서 살지 않았으므로 면세헤택 자격이 없어졌다.

　-집을 사서 1년간 거주했다. 다른 동네에 집을 사서 그곳에서 2년을 살다가 처음 구입한 집으로 다시 들어가서 1년을 살았다. 홈오너가 첫 주택을 매각한다면 자본 이득세에 대해서 면세혜택을 볼 수 있다. 지난 5년중 2년을 처음 구입한 주택에서 거주했기 때문이다.

　-5년전 집을 샀다. 거기서 2년을 거주하다가 교통이 불편해서 직장근처에 아파트를 얻어서 3년간 살았고 자신의 집은 렌트를 줬다. 렌트 준 집을 지금 팔게된다면 자본 이득세는 내지 않아도 된다. 비록 집을 팔 당시 해당주택에 거주하고 있지 않았지만 지난 5년중 2년을 살았으므로 자본이득세가 면제된다.

▶단기간 비우는 것은 괜찮다

　2년을 채우기위해 730일(365일x2)모두를 채울 필요는 없다.

　집 주인이 1년을 살다가 한국에 나갈 일이 생겨서 한달을 체류하다가 왔다. 다음해에는 유럽으로 휴가가서 1개월정도 여행하다가 돌아온 후 집을 판다면 2년거주를 인정해 준다.

　그러나 2년을 사는 동안 1년을 해외에 나가 있거나 다른 곳에서 살아야되는 상황이라면 2년 거주조건을 채울 수 없다. 자본 이득세를 25만달러 또는 50만달러까지 면제받으려면 더 거주해야 된다.

▶한번에 한 집만

　집 두채를 갖고 있는 홈오너가 있다. 이 오너는 한집에서 1년을 살고 다른 집에서 1년을 사는 방식으로 지난 4년간 두 집에서 각각 2년씩 거주조건을 채웠다. 만약 이 오너가 두 집을 동시에 팔게 된다면 자본 이득세 면제는 한 집에 대해서만 주어진다.

▶여러번 이용가능

　2년거주에 대한 자본 이득세 면제 혜택은 평생 여러번 누릴 수 있다.

　한 집에서 5년을 살다가 집을 팔고 다시 집을 구입해서 7년을 살다가 팔게되면 두 집 모두 2년 조건을 채웠으므로 25만달러 또는 50만달러에 대해서 소득세를 면제 받는다. 그러나 현실적으로 주택가격이 수년마다 25만달러이상 오르기가 쉽지 않으므로 여러차례 헤택을 볼 수 있는 것은 아니다.

▶배우자 사망시

　배우자 사망시 생존한 홈오너가 2년이내에 집을 팔경우 50만달러까지 면세받지만 3년을 넘기면 싱글로 간주되어 25만달러까지만 혜택을 보게 된다. 다만 사망한 시점을 기준으로 부부가 2년 거주조건을 충족시킨 상태여야 된다.

▶결혼안한 공동 소유권자

　두 사람이 조인트 테넌시로 주택을 소유하고 있다. 2년 조건을 채운후 집을 판다면 각각의 소유권자는 25만달러씩 자본 이득세를 면제 받을 수 있다.

박원득 기자