증축 과정 허가 여부부터 확인하는게 순서

주택 면적이 등기서류와 다르다면
합법적으로 늘렸다면 정정 요구 가능
불법 증축 주택은 구입 않는게 좋아

LA에서 단독주택이나 유닛을 보러 다닐 때 흔히 경험하는 것이 실제 주택 면적과 등기상 면적의 차이다.

한달 전 마음에 드는 단독주택을 찾은 한인 이모(48)씨는 지금 오퍼 쓰기를 망설이고 있다. 리스팅에 나타난 면적은 2080sqft인데 타이틀 기록상 면적은 1590sqft로 나와있기 때문이다.

이씨는 어느 자료가 정확한지 헷갈리는데다가 면적이 거의 500sqft 정도 차이가 나다 보니 속는 것 같아서 주택 구입을 결정하기 힘들다고 말하고 있다.

◆왜 면적에 차이가 날까

서류상 자료를 조사해 보면 집 주인이 증축을 통해 면적을 늘린 것이 가장 큰 이유다. 대부분의 증축은 로컬 정부로부터 허가를 받아 건축코드에 맞게 늘리지만 비용과 시간 절약을 위해 몰래 공사를 하기도 한다. 증축공간으로는 방이 가장 많으며 화장실을 새로 만들거나 협소한 리빙룸이나 부엌을 늘리기도 한다.

원래는 시에서 공사 허가를 내주면 자동으로 카운티 재산세 산정국으로 관련 자료를 통보해주도록 되어 있다. 이렇게 되면 카운티 등기소에도 새로 늘어난 면적이 해당 주택의 공식 면적으로 바뀌게 된다.

문제는 허가를 받고 공사를 해도 제때에 재산세 산정국 기록에 업데이트되지 않는 경우가 있다.

만약 집 주인이 허가없이 공사를 했다면 카운티 등기소와 재산세 산정국에서는 늘어난 면적이 얼마인지 알 수 가 없게 된다.

증축이 많이 이뤄진 곳은 건축연도가 오래된 주택이 많은 도시에서 주로 발생한다. LA를 비롯해 인근 지역 도시들은 허가가 있거나 없는 상태에서 실내공간이 늘어난 경우가 빈번하다. 반면 신흥 주택 건설단지에서는 이러한 증축이 거의 없는 편이다.

◆면적 차이를 어떻게 확인하나

　증축된 면적을 확인하는 가장 좋은 방법은 해당 주택이 위치한 시에 가서 허가 여부를 조회하는 것이다.

대부분의 시청에는 주택과 상업용 건물의 건축허가를 담당하는 건물안전국(DBS)이 있다. 이곳에 가서 주소를 알려주면 집주인이 아니더라도 이전에 허가를 받았던 공사에 대한 자료를 열람할 수 있다.

　여기서 주의할 것은 원래 면적과 늘어난 면적을 확인해야 한다. 예를 들어 셀러가 말하는 면적이 2000sqft이고 늘린 공간이 500sqft라면 시에서 갖고 있는 허가 면적이 500sqft와 일치하는지를 확인해야 한다.

셀러가 말로 주장하는 것은 공식적으로는 믿기 힘들다. 셀러가 공사 허가서를 보여주는 경우도 있지만 귀찮더라도 바이어가 시청에 가서 눈으로 직접 확인하는 것이 제일 확실한 방법이다.

　그러나 불법으로 증축된 공간은 시청에 가봐야 기록이 없다. 허가 없이 지어진 공간은 사후에 퍼밋을 신청할 수 있지만 건축코드에 맞지 않는다면 이를 시정하거나 새로 지어야 한다. 　

◆면적 정정을 요청하려면

　허가를 받고 증축을 했다는 것이 확인된다면 나중에 카운티 재산세 산정국에 업데이트를 요청할 수 있다.

　홈오너가 산정국에 실내 면적을 다시 측정해달라고 요청하면 전문가들이 나와 정확하게 건물 면적을 계산한다. 이렇게 해서 얻어진 면적이 이전과 다를 경우 산정국에서는 새로 측정된 면적을 공식적으로 인정하게 된다.

그리고 다음해 재산세 부과시 새로 계산된 면적에 따라 세금을 부과한다. 물론 면적이 늘어난 만큼 재산세도 늘어날 수밖에 없다. 이 기간은 대략 3주~4주가 소요된다.

　타이틀 보험회사에서도 홈오너가 요청하면 전문업체틀 통해 주택의 실내 면적을 새로 측정해 주기도 한다.

◆오퍼를 써야되나 말아야 하나

허가를 얻어 면적을 늘린 집에 대해서는 오퍼를 써도 별문제가 없다. 그러나 허가 없이 면적을 늘렸다면 구입을 포기하거나 원래 면적에 맞는 수준으로 가격을 깎아달라고 요청할 수 있다.

허가 여부를 떠나서 등기소에 나타난 면적과 리스팅이 올라 있는 MLS(Multiple Listing Service)의 면적과의 차이에 대해서 찜찜하게 생각하는 바이어들도 오퍼를 쓸 필요가 없다.

퍼밋을 받았다 해도 주택 구입 후 재산세 산정국에 면적 측정을 다시 해달라고 요청하는 것이 부담스럽다면 구입을 포기하는 방법밖에 없다.


박원득 객원기자