[부동산가이드] 고용률과 부동산 경기

김주희(수잔 김) / 뉴스타 부동산 명예부사장

부동산 경기에 가장 큰 영향을 미치는 요소
주택가격 급상승 당분간 기대하기 어려워

경기 회복기를 거치면서 많은 부동산이 저점 대비 100% 전후의 상승률을 보이고 있다. 많은 사람이 이제 부동산 경기는 하향추세로 조정에 들어갈 것인가 아닌가 ,

4% 전후의 낮은 30년 고정 모기지 이자율, 이자율 상승 예고, 지속적인 렌트비 상승으로 잠재적 홈 바이어들은 집을 사야 할 지, 아니면 경기 침체를 대비한 현금보유를 해야 할지 고민한다.

수잔 김의 부동산 경제 이야기에서는 부동산 경기와 경제와의 관계에 대한 기본 지식을 이해하고 예측하고자 한다.

부동산 경기에 가장 중요한 영향을 미치는 요소 중의 첫 번째는 고용률이다. 그 이유는 대부분의 중산층 이하의 사람들은 직업이 없다면, 모기지 페이먼트나 렌트비를 감당할 수가 없다. 실직은 곧 지인의 집으로 이사를 가야 한다는 뜻이며, 쇼핑몰, 오피스, 웨어하우스, 공장, 개발지까지 다양한 수요에 부정적으로 영향을 미친다.

특히 고용과 관련된 부동산의 수요와 가격에 영향을 미치는 변수로는 개인의 고용률, 현재 직업의 질(Quality), 현재 직업의 종류와 지역 시장의 발전 상황이다. 이 변수들은 임금과 가계 평균 소득에 영향을 미치며, 곧 주택 구매 능력에 영향을 미친다.

현재 고용률 지표는 렌트와 주택 거래량(Volume)에 대하여 향후 12-18개월 동안 영향을 미치며, 부동산 사용과 점유에 대한 렌트 가격(Price) 변화에 향후 24개월에서 30개월간 영향을 미친다고 본다. 즉, 이 지표는 향후 1년에서 2년 간의 부동산 시장 예측의 잣대가 될 수 있다.

캘리포니아의 경우, 2016년에 약 34만2200개의 직업이 증가해 지난 경기 침체기의 사라진 직업 수를 회복하였음에도 불구하고, 전체 노동 가능 인구의 완전 고용상태에는 도달하지 못하고 있다. 즉, 고용주는 임금을 올려줄 동기가 별로 없는데, 아직도 일자리를 찾는 노동자 공급이 있다는 뜻이기 때문이다.

샌프란시스코 지역은 테크놀로지 산업의 발달로 2007년 이후 하락한 인구 증가와 고용률을 회복하였으나, 다른 카운티, 특히 LA와 리버사이드카운티는 아직 회복하지 못했다. 오렌지카운티의 경우는 2019년에 고용시장이 완전히 회복될 것으로 보인다.

2017년에 이자율 상승이 예고되고 있는데다가, 비록 평균 가계 수입이 2008년 기준의 명목상 수입의 15%를 웃돌고 있지만, 아직 완전고용 상태에 도달하지 못하였으므로, 완전고용 상태에 도달하게 되는 2019- 2020년이 될 때까지는 연간 가계 수입은 매우 제한적으로 증가할 것이다.

즉, 주택 가격이 캐시 바이어나 투자자들에 의하여 영향을 받지 않는다고 가정할 때, 주택 가격 상승은 제한적일 수 밖에 없다.

결론적으로 직업 수와 일인당 평균 소득은 지속적으로 증가할 것이라고 예측할 수 있지만, 2019년까지 노동시장과 연관된 가계 수입의 제한적 증가로 주택가격은 점진적으로 증가할 것이다. 지난 6년간 회복기에서 보여준 급성장은 2017-2018년에는 예측하기 어렵다.

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