위치 선택 중요하고 캐시플로도(현금흐름) 확인해야

렌트용 부동산 구입 전 고려 사항
수리비 등 예상치 못한 지출 생각하고
건물가치 대비 렌트 수입도 판단 필요

렌트비가 크게 오르면서 임대 목적의 주택이나 아파트에 관심을 갖는 투자자들이 늘고 있다.

렌트용 부동산은 매월 고정적인 수입을 만들어주기 때문에 노후를 준비하거나 자금 여력이 되는 투자자들이 선호한다.

그러나 렌트 목적의 부동산은 잘못 구입하면 관리에 어려움이 있거나 수익성이 떨어질 수 있으므로 사전에 잘 알아보고 투자를 결정하는 것이 바람직하다.

렌트용 부동산을 구입하기 위해 투자자들이 고려해야 할 사항에 대해서 소개한다.

1.좋은 위치를 찾아라

위치는 부동산 구입을 결정하는 가장 중요한 요소라고 할 수 있다.

위치가 좋으면 테넌트 찾기가 쉬워 공실률을 줄일 수 있으며 높은 수익률을 올릴 수 있기 때문이다.

좋은 학군이나 교통 요지, 안전한 지역, 공원, 또는 생활에 편리한 시설들이 인접해 있는 곳에서 렌트 목적의 주택이나 아파트를 찾는 것이 좋다.

또한 대기업이나 대학교가 인접해 있어 렌트 수요가 많은 곳도 좋은 위치라고 평가 할 수 있다.

2.캐시플로를 확인하라

단독주택이나 콘도, 유닛 등 렌트를 목적으로하는 부동산은 캐시 플로가 좋아야 된다.

세입자 찾기가 힘들다면 모기지 페이먼트 하기도 힘든 상황을 초래할 수 있다.

임대 목적의 부동산은 매월 받는 렌트비로 모기지 페이먼트와 재산세, 건물 수리 등 모든 경비를 공제하고도 일정액의 현금 수익이 충분히 보장되어야 한다.

렌트용 부동산을 구입하기 전에 반드시 렌트 수입으로 모든 비용이 커버가 되는지부터 계산하는 것이 중요하다.

유닛이나 아파트는 셀러로부터 렌트 관련 자료를 요청하면 공실률과 정확한 렌트 수입 등을 계산할 수 있다.

3.예상치 못한 지출을 생각하라

내가 살고 있는 집이라면 크고 작은 문제가 생겨도 불편함을 감수하고 살 수 있다.

그러나 임대용 주택이나 콘도, 유닛, 아파트에서 수리할 곳이 있다면 바로 고쳐줘야 한다.

일반적으로 집이 오래되면 수리할 일이 자주 생기게 된다. 플러밍, 보일러, 차고문, 누수 등 여러가지 문제가 발생한다. 보일러는 교체 비용이 일반 주택의 경우 1개에 1000~2000달러 수준이고 차고문은 새로 설치하는데 1200~1500달러가 소요된다.

특히 지붕이 매우 낡았다면 부분적인 수리는 불가능하고 지붕 전체를 갈아야 되는 일이 생길 수 도 있다. 지붕 교체는 건물 수리중 가장 큰 비중을 차지하는 것으로 면적에 따라 공사비가 몇만 달러에 이르는 경우도 있다.

렌트 목적의 부동산을 구입할 때는 오퍼를 쓰기 전에 전문가를 불러 건물 상태를 먼저 점검하는 것이 좋다.

4.건물 가치를 잘 판단하라

전국적으로 임대 목적의 부동산의 가치를 판단할때 1% 룰을 적용하고 있다.

만약 월 렌트 수입이 1만달러라면 이 부동산의 가치는 100만달러가 적절하다고 보는 것이다. 즉 1% 룰은 한달 렌트 수입이 건물 가치의 1%보다 같거나 많아야 한다.

1% 룰은 주택이나 콘도와 같은 일반 주택보다는 아파트에서 더 많이 활용되고 있다.

하지만 LA나 샌프란시스코 등 부동산 가격 상승률이 전국 평균 보다 월등히 높고 건물 가격이 너무 비싼 상황에서는 현실과 맞지 않을 수 도 있다.

그래서 아파트의 경우 GRM(Gross Rent Multiplier)을 더 이용하는 편이다. GRM은 건물 가격을 연 렌트 수입으로 나눈 수치를 말한다.

예를 들어 아파트의 연간 렌트 수입이 12만달러이고 GRM이 10이라면 이 아파트의 가격은 120만달러가 된다. 현재 LA 한인타운내 유닛이나 아파트의 GRM은 최소 15 이상이다.

GRM은 수치가 높을 수록 렌트 수입대비 건물 가격이 높게 나오고 수치가 낮으면 렌트 인컴에 비해 건물 가격이 낮게 계산이 된다. 따라서 가능하면 GRM수치가 낮은 유닛이나 아파트를 찾는게 좋다.

부동산 경기가 바닥을 치던 2008년~2012년까지 한인타운내 아파트의 GRM은 10~12 수준으로 낮아 상대적으로 렌트 수익률이 좋았다. 하지만 2012년 이후 부동산 가격이 크게 오르면서 GRM은 15~20으로 높아졌으며 수익성은 그만큼 떨어졌다고 할 수 있다.


박원득 객원기자