[부동산 Q&A] 주택구입, 에스크로 오픈후 인스펙션→감정→펀딩 사인 순

Q: 두 살 된 아이가 하나 있는데 아무래도 안정적인 생활을 하려고 하니 내 집이 있어야 할 것 같습니다. 마침 이자율도 다시 떨어지고 해서 주택을 구입하려고 하는데 주택 구입 과정이 복잡하다고 합니다. 주택을 구입하려면 어떤 과정을 거치게 되나요.

A: 요즘은 인터넷이 워낙 발달돼 잠재바이어가 에이전트를 고용하지 않고도 주택 구입이 가능하다. 특히 원하는 주택을 검색하는 것은 여러 웹사이트를 통해 일반인도 충분히 가능하다. 하지만 주택 매매 과정이 복잡한 만큼 개인이 직접 진행하는 것이 쉽지 않고, 또 주택 매매시 에이전트 수수료는 셀러가 지불하는 만큼 굳이 에이전트를 고용하지 않을 이유가 없다.

주택 구입의 첫 과정은 당연히 집을 먼저 찾는 것이다. 원하는 지역과 주택 형태, 가격대 등을 정한 후 시장에 나와 있는 주택을 검색하고 에이전트와 함께 확인해 구입할 주택을 정한다. 이 과정에서 모기지은행에 연락해 사전융자승인을 받아놓으면 주택 구입시 큰 도움이 된다. 주택 구입 계약서를 작성한 후 융자를 알아봤는데 융자가 안 된다면 낭패를 당할 수 있기 때문이다.

마음에 드는 집을 찾아 구입하기로 결정했으면, RPA(Residential Purchase Agreement)라는 구매계약서를 작성한다. 이 계약서에는 바이어의 구입 희망가격, 에스크로 기간, 디파짓 금액, 모기지 대출 및 다운페이먼트 금액 등의 여러 구입조건들이 명시된다. 따라서 주택거래의 가장 첫 단계인 구매계약서는 신중하게 작성하여 꼼꼼한 검토를 거친 뒤 셀러 측에 제출해야 한다.

셀러와 바이어의 서면합의가 이뤄지면 에스크로를 오픈하게 된다. 특히 한국에서 온 주택구입자가 가장 당황하는 것이 에스크로다. 에스크로는 캘리포니아에서 주택 거래를 하려면 반드시 거쳐야 하는데, 간단하게 설명하자면 주택 매매 과정을 중간에서 대리해주는 역할을 한다. 이를테면, 바이어로부터 주택 구입에 필요한 돈을 받아 각종 비용을 정산해주고 셀러에게 돈을 전달하게 된다. 하지만 전국 모든 주에서 주택 거래시 에스크로를 거쳐야 하는 것은 아니다. 일부 주에서는 변호사가 이 역할을 하기도 하는데, 뉴욕이 대표적이다.

이러한 에스크로를 오픈하게 되면 주택 매매의 법적 효력이 발생하는데 그때부터 바이어는 분주해진다. 첫 번째로 주택상태를 점검하기 위한 인스펙션을 실시해야 한다. 홈 인스펙션은 전문업체를 통해 주택의 상태를 파악하는 것인데, 전기배관, 냉·난방, 상하수도 시설 등 집안 곳곳을 샅샅이 살펴보는 과정이다. 그때 문제가 발견되면 바이어는 셀러 측에 수리나 수리비를 요청할 수 있다.

다음으로 모기지 대출을 통한 주택구입의 경우 주택감정 절차를 거친다. 감정비용은 바이어가 부담하는데 주택구입 가격과 감정가 간에 차이가 많이 날 경우 모기지 대출이 승인되지 않기도 한다.

셀러는 바이어의 홈 인스펙션과는 별도로 터마이트 점검 전문 업체를 통해 터마이트나 해충 또는 곰팡이 서식 여부 등을 점검해 바이어 측에 보고서를 전달한다. 보통 홈 인스펙션 비용은 바이어의 부담이고 터마이트 인스펙션은 셀러의 몫이다.

그리고 에스크로 마감 며칠 전 최종 주택점검을 한다. 이는 주택 상태가 에스크로 오픈할 때와 같은지 확인하는 것이다.

마지막으로 융자은행으로부터 펀딩되는 것을 확인하고 에스크로 클로징 서류에 서명한다. 이때 바이어는 본인임을 확인하는 신분증명서를 지참하고 공증을 받게 되고 마감 당일날 다운페이먼트가 차질없이 입금되면 모든 절차는 끝이 나게 된다.