[에스크로] 등기의 의미

제이 권/프리마 에스크로 대표

모든 사건의 서류와 원본을 보관하고 있다고 해도 누가 등기를 먼저 하느냐에 따라 희비가 엇갈린다.

많은 이들이 은행이나 정부기관 등에서 발행한 원본서류를 너무 고이 보관하느라 정작 적절한 처리 미숙으로 불이익을 당하기도 한다.

집 모기지 페이먼트를 완납한 후에 은행으로부터 받는 'Substitution Trustee and Full Reconveyance'서류를 너무 잘 보관한 나머지 십수년 세월이 흐른 후 집을 매매할 때까지도 타이틀에 융자가 풀리지 않은 것으로 나타난다면 낭패가 아닐 수 없다.

심지어 원본을 찾지 못해 클로징에 막대한 지장을 받는 일도 비일비재하다. 은행들이 완납된 모기지에 대해 담보 해지 서류를 등기한 후에 원본을 우송하면서 편지와 함께 통보를 하는 것이 상례이지만 2차 혹은 라인오브크레딧(Line of Credit)의 페이오프인 경우 담보권을 푸는 저당권 해소(Reconveyance)나 사업체 저당권 검색(UCC) 시의 채무해소(Termination)와 같은 원본 서류를 당사자에게 우송하는 경우도 있어 주의해야 한다.

그나마 담보권 해지는 채권 구입 또는 다른 증명을 통해 융자를 완전히 갚았음을 증명할 방도가 있지만 담보권을 거는 경우에는 그 중요함이 더욱 강조된다.

"부동산의 1차 모기지 외엔 아무런 빚이 없다"는 말을 철석같이 믿고 사채를 준 뒤 담보권 등기를 미루다가 법적시비에 휘말리는 사례도 많다.

모든 등기를 요구하는 서류는 반드시 공증이 돼야 하고 카운티 정부에서 발행한 릴리스 서류 외에는 원본이 아니고서는 등기가 곤란하다. 등기의 순서를 표시하는 일련번호는 등기가 된 연도가 표시되며 등기 순서별로 번호가 매겨진다.

그에 따라 담보 우선순위도 함께 결정된다. 만약 차압을 하거나 재융자를 하게 되면 1차 2차 등기 여부에 따라 원금 회수 가능성이 달라지므로 그 순서의 의미는 절대적이다.

만약 담보권이 카운티에 등기돼 있다면 해지 서류도 반드시 해당 카운티에 등기가 돼야 한다. UCC의 경우 주정부에 등기된 것을 아무리 카운티에 등기해도 소용이 없고 법원판결을 받았다 해도 등기를 하지 않으면 구속력이 없다.

담보권은 반드시 부동산이 소재한 해당 카운티에 등기돼야 하며 등기를 통해 공고가 되지 않은 어떤 담보권도 효력이 없다는 것을 명심해야 한다.

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