지역별 뉴스를 확인하세요.

부동산 거래 피크시즌인데… 시장 의외로 조용 왜?…셀러ㆍ바이어 '적정 가격' 싸고 힘 겨루기

셀 러 "올해도 오를 여지 있다" 매물 접어
바이어 "상당수 거품 내려갈 것" 오퍼 자제

셀러는 어디로 갔고 바이어는 무엇을 하나. 여름이되면 주택 인벤토리는 크게 늘기 시작한다. 매물이 증가하면 바이어의 움직임도 활발해진다.

그러나 지금 주택시장은 이상하다고 볼 수 있다. 셀러들이 매물을 내놓지 않고 있으며 바이어 역시 지난해 주택가격 급등에 따른 부담과 모기지 이자율 상승으로 주택구입여력이 약해지고 있다. 예년과 달리 비교적 조용한 모드로 흐르고 있는 주택시장을 진단해봤다.

　▶셀러는 어디로 갔나

　전국 주택 재고는 약 5개월치다. 가주는 4.7개월치다. 전국 인벤토리는 지난해 5.9개월치였으며 2011년에는 8.3개월치를 기록했었다.

　정상적인 마켓에서의 주택재고는 6~7개월치다.

　매물로 나오는 리스팅이 점점 감소하는 이유는 크게 두가지로 분석할 수 있다.

　첫째는 가격이 더 오르기를 기다리는 셀러들이 매각시점을 계속 늦추고 있다. 지난해에 이어 갖고 있으면 이익을 챙길것이라는 생각으로 이사계획을 연기하고 있다는 지적이다. 둘째는 집을 팔아도 모기지 융자금을 다 갚을 수 없는 깡통주택이 아직도 전체 주택의 19%를 차지하고 있기 때문이라는 것이다.즉 팔고 싶어도 팔지 못하는 주택이 아직도 큰 비중을 차지하고 있다. 이런 이유로 여름에 진입했음에도 불구하고 전국적으로 매물이 부족현상을 초래하고 있다.

　일부에서는 집을 팔 만큼의 에퀴티가 있고 이사 계획이 있던 홈 오너들의 상당수는 이미 지난해 다 팔았고 지금은 급하지 않은 셀러들만 남았다는 이야기도 있다.

　▶첫 주택구입자들이 집을 못사고 있다

　전국 부동산 중개인협회(NAR)에 따르면 올해 주택거래량은 약 500만채로 전망된다. 지난해보다 10만채가 줄어든 수치다. 일반적으로 주택시장이 견고한 상황에서는 거래물량이 550만채 이상은 돼야 정상적이라 할 수 있다.

　거래량이 줄어든 가장 큰 원인은 첫 주택 구입자 감소에 있다. 지난해 이들이 구입한 주택은 약 150만채였다. 첫 주택구입자들의 평균 거래량보다 50만채가 줄었다.

　처음 집을 사는 바이어들은 다운페이먼트 자금을 저축이나 투자를 통해 불려야 한다. 장기간 힘들게 자금을 마련했는데 집값이 단기간에 급등하면서 집을 사기 힘들어졌다.

　이들이 상승한 주택가격의 20%를 채우기위해 다시 돈을 모으려면 시간이 필요하다.

　▶투자자는 사라지고 있다

　지난해 투자자들이 전국에서 구입한 주택은 전체 거래물량의 20%였다. 현금을 동원해 다른 바이어와 오퍼경쟁을 벌이면서 주택가격 상승에 크게 기여했다.

　그러나 올해는 투자자의 구입이 크게 줄었다. 가주의 경우 전년대비 70%나 급감했다. 이유는 주택가격이 단기간에 크게 상승했기 때문에 수익성이 떨어진다고 판단했기 때문이다.

　주택가격이 거품이전 수준으로 회복되면서 투자자들은 주택구입에 대해 더이상의 매력을 느끼지 못하고 있다.

　차압이나 숏세일 주택이 줄어드는 것도 투자자들의 구매 의욕을 낮추는 요인이 되고 있다.

　▶모기지 융자가 느슨해지고 있다

그나마 한 가지 다행인 점은 모기지 융자 문턱이 다소 낮아졌다는 것이다. 지난해까지만해도 크레딧 점수가 700점이하이면 집 사기가 매우 힘들었다. 하지만 올해부터 서브 프라임 융자가 다시 고개를 들고 있다.

　웰스파고 은행은 크레딧 점수가 낮은 서브 프라임 바이어를 상대로 융자를 내주고 있다. 이전에는 640점이상에게만 승인을 해줬으나 최근에는 600점으로 떨어졌다.

　보통 바이어들의 경우 신용점수가 730점대를 형성하고 있는 것과 비교하면 파격적인 상황이다.

　은행권이 아닌 전문 모기지 업체들은 550점대의 저신용 바이어들에게도 돈을 빌려주고 있다. 물론 서브 프라임 바이어들의 경우 이자율은 30년 고정일 경우 7%대로 매우 높다.

　하지만 크레딧 점수가 낮은 사람들에게도 융자를 해준 다는 것은 올해 볼 수 있는 특징중의 하나다.

　뉴스타 부동산의 이상규 부사장은 "지난해 주택가격이 많이 상승하면서 올해는 지역에 따라 가격이 조금 하락하거나 아니면 계속 복수 오퍼가 몰리는 곳으로 구분되고 있다"고 설명했다. 이 부사장은 "전체적으로 볼때 올해 주택시장은 가격을 더 올리려는 셀러와 현재 가격이 거품이라고 생각하는 바이어간의 힘겨루기가 진행되면서 거래량은 당분간 소강상태를 보일 것 같다"고 전망했다.

박원득 기자