[올 하반기·내년 초 전문가 전망]주택시장 "거품 터진다" vs "거품 안 꼈다"

지난해부터 이어져 온 주택시장 회복세가 둔화 조짐을 보이는 가운데 '주택시장 버블' 가능성마저 제기되고 있다.

이런 가운데 재닛 옐런 연방준비제도(Fed·이하 연준) 의장이 최근 국가의 경제성장을 저해할 수 있는 주요 리스크 중 하나로 주택시장을 지목하는 등 각 분야에서 주택 시장에 대한 우려가 일고 있다.

주택 융자기관들이 모인 모기지은행연합(MBA)을 상대로 조사한 결과, 과반수가 주택시장에 버블이 형성되고 있다며 모기지 시장의 위험성에 주목했다. 또 컨설팅 회사 제롬 레비 포캐스팅 센터의 데이비드 레비 회장은 "주택시장의 거품이 터질 때가 됐다"는 주장을 해 눈길을 모으고 있다.

반면, 부동산 관련 정보분석 사이트인 '트루리아 닷컴'의 수석 이코노미스트를 포함한 일부 전문가들은 현재의 주택 시장에 거품이 끼지 않았다는 분석을 내놓고 있다.

이처럼 상반된 주장이 팽팽하게 맞서자 올 하반기와 내년 초 가주 주택시장 전망에 관심이 쏠리고 있다.

본지는 USC 러스크부동산 연구소의 개리 페인터 디렉터, UCLA 지맨 부동산 연구소의 폴 하비비 교수, 가주부동산중개인협회(CAR)의 셀마 헵 수석이코노미스트 등 세 전문가에게 가주 주택시장에 대한 견해를 들어봤다. 이들은 공통적으로 가주 주택시장 버블을 부인하거나 그 가능성을 낮게 봤다.

개리 페인터 USC 디렉터
▶불확실성 제거해야 주택시장 회복 앞당겨

"주택시장의 회복을 앞당기려면 국책 모기지 기관인 패니메와 프레디맥 문제를 조속하게 처리해야 합니다."

주택시장 거품 붕괴와 재정위기까지 초래한 모기지 금융 시스템을 어떻게 정비할 것인가에 대한 의회차원의 논의가 본격화되면서 패니매와 프레디맥 해체안이 지난해 6월 연방상원에서 처음 제기됐다. 이후 뚜렷한 진전은 이루어지지 않고 있다.

USC 러스크 부동산 연구소 개리 페인터 디렉터는 "패니매와 프레디맥 해제안 처리 지연이 금융시장에 불확실성을 낳고 있다"며 "이 불확실성을 제거해야 주택시장의 활동이 다시 왕성해질 것"이라고 설명했다.

페인터 디렉터는 하반기 가주와 남가주 주택시장이 완만한 주택가격 상승과 함께 지속적으로 개선될 것이며 특히 한인 밀집 거주 지역인 LA와 오렌지 카운티의 주택 시장은 다른 지역보다 회복세가 더 강할 것으로 내다봤다.

그는 특히 부동산 시장의 거품 가능성은 없다고 못박았다.

페인터 디렉터는 "높은 주택가격은 더 많은 매물을 주택시장으로 유인할 것"이며 "이는 주택 가격의 인상을 억제하기 때문에 버블 가능성은 없을 것"이라고 풀이했다.

폴 하비비 UCLA 교수
▶가주 주택시장 거품 가능성 작아

"가주 부동산은 해외 바이어들에게 아주 매력적인 시장이며 이들의 계속된 구매로 인해 주택 시장 버블 가능성은 매우 낮다."

주택가격은 상승하고 있지만 소득은 거의 오르지 않아 주택시장 거품에 대한 우려가 일고 있지만 소득대비 주택가격비율(PIR)이 다른 나라의 도시들에 비하면 낮은 수준이기 때문에 버블 가능성이 보이지 않는다는 게 UCLA 지맨 부동산 연구소의 폴 하비비 교수의 분석. PIR은 집값 수준을 추정할 수 있는 지표로 PIR 지수가 높으면 그만큼 소득에 비해 주택가격이 높음을 뜻하며 집값에 거품이 꼈다는 판단의 근거가 된다.

하비비 교수에 따르면, LA·오렌지·샌디에이고 카운티 등 남가주 주택시장은 거품이 끼었다고 판단할 수 있을 정도로 PIR 지수가 높지 않다는 것.

그는 정부 정책을 포함해 현 주택 시장에 간섭하는 인위적인 요소가 없다는 점과 주택 시장의 수요가 지난해와 같이 강하지는 않지만 미국 부동산을 안전자산으로 여기는 중국인을 포함한 해외 투자자들의 끊임 없는 투자활동이 가주 주택시장 안정에 기여할 것이라고 주장했다.

그의 말대로 전국부동산중개인협회(NAR)의 자료에 따르면, 중국인 바이어들이 지난해 4월부터 올해 3월까지 구입한 주택 거래 총액은 230억 달러에 달한다. 또한 해외바이어가 전국의 주택 거래액에서 차지하는 비중도 10%나 된다.

하비비 교수는 올 하반기부터 내년 상반기까지 남가주의 주택 시장 성장세가 5% 내외로 안정될 것이라고 예측했지만 수요 증가로 인한 임대료 상승세는 이어질 것이라고 전망했다.

셀마 헵 수석이코노미스트
▶가주 주택시장은 안정기에 접어 들어

"집값 오름세가 둔화되면서 하반기 가주 주택시장은 더욱 나아질 것이다."

가주부동산중개인협회(CAR) 셀마 헵 수석 이코노미스트는 지난 23개월 동안 집값 상승세가 두자릿수를 유지했지만 최근 한자릿 수로 내려앉았고 그간 주택 시장 회복의 걸림돌이라 지목됐던 매물 부족현상도 차츰 개선되고 있는데다 해외바이어들의 활발한 투자활동과 낮은 모기지 이자율로 인해 가주 주택시장 하반기 전망이 밝다고 예상했다. 헵 수석 이코노미스트에 따르면 지난 6월 기존주택 판매가 전월 대비 2.6% 증가했고 이는 시장 예상치를 웃도는 것이며 지난해 10월 이후 8개월만에 최고치다. 또 6월 들어 매물이 전월 대비 20%정도 증가한 것도 주택 시장이 정상화되고 있음을 의미한다고 봤다.

최근 거래 상황을 보면 셀러의 호가 대비 실제 거래가 비율(Sales-to-List Price Ratio)이 100%를 넘지 않는다. 호가가 실제 거래가보다 낮다는 것은 샐러가 주택을 팔기 위해 주택가격을 하향조정하고 있음을 뜻한다. 동시에 셀러가 예전처럼 집값이 큰폭으로 오르지 않으며 주택을 팔려면 집값을 지나치게 높게 불러선 안된다는 현 주택시장 상황을 직시하고 있음을 보여준다고 헵은 강조했다.

하지만, 그는 주택시장의 거품 형성은 없지만 높은 주택가격으로 인해 첫 주택구입자와 같은 실수요자가 주택시장에 참여하지 못하고 있는 점과 저가 주택 매물 부족 현상은 눈여겨봐야 할 요소라고 경계했다.

진성철 기자