[부동산 가이드] 이자율과 부동산 가격…금리상승기 부동산시장 걱정할 필요 없다

금리상승 얘기만 나오면 좌불안석인 곳이 부동산 업계다. 금리가 오르면 페이먼트가 늘고, 수요 위축, 가격폭락으로 이어질 것이라는 우려 때문이다. 과연 정말 그렇게 될까. 대답은 'NO'이다.

역사적으로 금리상승기에 부동산 가격은 오히려 올랐다. 이에 앞서 반드시 알아둬야 할 두 가지가 있다. 첫째, 금리는 FRB의 판단과 의지에 따라 인위적으로 변동할 수 있는 정책수단이라는 점이다. 둘째, 금리는 절대적인 수치(몇%)가 중요한 게 아니라 방향과 추세가 중요하다는 것이다.

바닥을 다진 금리가 상승 추세에 접어들면 경기는 이미 회복기를 지나 확장기에 접어들었다는 것을 의미한다. 실업률은 떨어지고, 소비지출증가와 임금상승이 이어진다. 인플레이션 기대심리가 커지면서 물가상승을 상쇄할 실물자산의 투자가 늘어난다. 부동산 가격이 되려 오른다는 것이다. 실례로 확인해 보자. 30년 모기지 금리는 1976년 8.78%에서 1981년 17.73%까지 추세적으로 올랐고, 같은 기간 주택가격지수는 65.6에서 109.1로 크게 높아졌다. 2003년에도 5.51%에서 2006년 3.4분기 6.56%로 오를 때까지 주택지수도 281.1에서 372.8로 따라 상승했다.

간접부동산 투자상품(REITs)을 보면 금리상승 추세의 의미는 더욱 확실해진다.

기관과 거대 자본투자가들은 금리가 바닥에 근접했다고 판단하면 앞으로 오를 것에 대비해 채권에 있던 돈을 대거 주식으로 이동시킨다. 주식시장은 금리상승에 선행하여 초기에 강한 상승을 보이고 금리상승 추세에 맞춰 상승세를 이어간다. 간접부동산 투자상품도 주식형 상품인 만큼 주식상승에 편승함은 물론이다. 이 같은 경기상승사이클과 부동산투자상품의 상관계수는 역사적으로 0.8에 달할 만큼 비례관계를 갖는 것으로 확인됐다.

주택금리가 6월 이후 다시금 하향 안정세를 유지하고 있다. 한때 올해 안에 6%까지 오를 거라던 일부의 우려와는 달리 4%대의 낮은 금리가 이어지며 바이어의 걱정도 한시름 놨다. 그런데 부동산 경기도 덩달아 힘이 빠졌다. 투자는 매수가격보다는 매도가격이 성패를 좌우한다. 금리가 오를까봐 우려할 게 아니라, 금리가 떨어질까를 걱정하는 게 맞다.

스티븐 이 콜드웰뱅커 베스트부동산 리얼터
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